罪后情节问题探讨
林竹静*
内容提要：司法实践中对罪后情节的把握，对正确定罪量刑关系密切，但理论界却对罪后情节的研究未予以应有的重视。本文通过对罪后情节相关问题的探讨，阐明了在刑法和相关司法解释上作为例外的“定罪”罪后情节的几种情况；并分析刑法上作为原则的“量刑”罪后情节和作为例外的“定罪”罪后情节存在的法理依据。
关键词：罪后情节 定罪 量刑
认定某一行为或结果属于罪后情节，即把这一行为或结果排除出了特定的犯罪构成。在司法实践中对罪后情节的把握，对正确定罪量刑关系密切。近些年来我国刑法学界对犯罪情节的研究予以充分关注，对一些问题如定罪情节、量刑情节、法定、酌定情节等进行了深入研究,但对罪后情节却一笔带过,未予以应有的重视。本文对罪后情节的几个基本问题略作探讨，以期有助于司法实践中对罪后情节的准确把握。
一、罪后情节的概念
罪后情节，字面含义是“犯罪发生后的情节”。行为犯的罪后情节是“犯罪行为发生后出现的情节”；结果犯的罪后情节是“犯罪结果出现后的情节”。“情节”一词由“情”与“节”两个字组成,“情”指情状,这是一个空间的概念,“节”指环节,这是一个时间的概念。因此,“情”与”节”合用时,是指事物存在的情状与变化的环节。 刑法中的情节与刑事被告人及其行为有不可分割的联系，情节作为刑法术语时指刑法规定或认可的表明行为是否具有社会危害性和行为人是否具有人身危险性，以及社会危害性和人身危险程度轻重的。因此所谓罪后情节是指：产生于特定犯罪行为或结果出现之后，排除在个罪犯罪构成诸要素之外但仍和特定犯罪具有一定关联、影响定罪量刑的主客观事实情况。罪后情节包括罪后态度和罪后行为，罪后态度通过罪后行为得以体现。如属于减轻情节的自首行为、立功行为、受贿后积极退赃等悔罪表现，也包括属于加重情节的“杀人后分尸”、“交通肇事后逃逸”等情节。
二、罪后情节及相关概念辨析
1、情节犯中“情节”和罪后情节
情节犯是指在我国刑法分则中直接以“情节严重”或“情节恶劣”作为构成犯罪的必备条件的犯罪。情节犯中的“情节”主要指罪中情节,属于定罪情节，即对成立犯罪具有决定意义的情节。 根据我国刑法原理，只有犯罪实施过程中的事实才能决定犯罪的性质，因此定罪事实只能从犯罪人和其犯罪行为实施过程中寻找确认；而罪后情节中的“情节”则以量刑情节为原则，以定罪情节为例外。
2、结果加重犯中的“结果”和罪后情节
结果加重犯是指行为人实施了符合某种具体犯罪构成的行为,由于发生了超过基本构成结果的更为严重的结果,而刑法对该重结果规定了更重的法定刑的犯罪形态。 结果加重犯的加重结果超过犯罪的基本构成结果，但仍然属于特定犯罪的犯罪构成之中，其“结果”仅指犯罪行为直接引起的加重结果；而罪后情节则和犯罪行为没有直接联系，不属于特定犯罪的犯罪构成范围；且“情节”外延比“结果”更广泛。以故意伤害罪为例区分：该犯罪的基本构成结果是致人伤害，同时刑法234条第2款又规定“致人死亡”这一加重结果，致死结果由伤害行为直接引起，属于故意伤害罪的犯罪构成。因此，该结果属于故意伤害罪的加重结果而非罪后情节。
3、情节加重犯中的“情节”和罪后情节
情节加重犯是指某种基本犯罪因具有某种严重情节或特别严重情节，或者情节恶劣或情节特别恶劣而被加重处罚的犯罪形态。 我国刑法分则规定了很多情节加重犯,而且常常和结果加重犯并列规定。它与结果加重犯的主要区别在于:情节加重犯中的严重情节不带有特定性,是综合指标;结果加重犯中的加重结果带有特定性,是单项指标。 和罪后情节比较：⑴、罪后情节发生在犯罪即遂之后，不属于特定犯罪的犯罪构成之内。情节加重犯中的严重情节包括在特定犯罪的犯罪构成之内。⑵、情节加重犯中的情节一般指“严重情节”，罪后情节包括加重情节和减轻情节。
4、犯罪情节和罪后情节
犯罪情节与罪后情节是总属关系。罪后情节是犯罪情节按照一定标准划分出来的属类别。通说认为：罪后情节与罪前情节、罪中情节并列，是犯罪情节按照出现时间先后作出的分类。 犯罪情节按照不同标准还可以做如下划分：⑴、以刑法中情节的作用或功能为标准进行的分类，可以分为非罪情节、定罪情节、量刑情节和行刑情节。⑵、以情节是否为法律所规定为标准而进行的分类，可以分为法定情节和酌定情节。⑶、以刑法对情节的内容和形式是否作出了具体规定为标准而划分，可以分为确定性情节和概括性情节。⑷、以情节由刑法的哪一部分规定为标准而划分，可以分为总则情节和分则情节。⑸、以情节对刑罚的适用的结果是否产生必然影响为标准而划分，可以分为应当情节与可以情节。⑹、以情节反映的是行为人的主观恶性还是客观危害社会性为标准而划分，可以分为主观情节和客观情节；等等。可见，罪后情节和其他犯罪情节的划分并不是排它性的，罪后情节和其他的情节可能发生重合。例如伤害致人死亡后为掩盖罪行而分尸逃逸的行为，是故意伤害罪的罪后情节，同时也是量刑情节、概括性情节。
三、“量刑”罪后情节和“定罪”罪后情节
在诸多犯罪情节的分类中，和定罪量刑关系最为密切的是定罪情节和量刑情节。有必要对罪后情节在定罪量刑中的角色扮演加以探讨，即罪后情节是应作为单一的定罪情节、量刑情节存在仰或兼备定罪量刑的功能。量刑情节,是指定罪事实以外的、与犯罪人或其侵害行为密切相关的、影响行为的社会危害性或行为人的人身危害性程度,进而决定是否处刑以及处刑从宽从严的各种具体事实情节。 如从重、从轻,加重、减轻或免除处罚的情节。量刑情节体现个罪中犯罪行为的社会危害性和犯罪人的人身危险性的“度”，但不决定个罪成立的“质”。在刑法规定及司法实践中罪后情节一般都是作为量刑情节存在，通过犯罪人的罪后行为表现其对自身犯罪社会危害性的认识，体现其人身危险性的强度，从而影响具体量刑。例如属于减轻情节的自首、立功、退赃、赔偿、取得被害人原谅，等等；属于加重情节的抗拒抓捕、销毁作案工具、在审讯中约立攻守同盟、认罪态度恶劣，等等。在司法实践中不一而足，不展开论述。需要展开的是作为例外规定的“定罪”罪后情节。
（一）刑法直接规定的“定罪”罪后情节
1、关于“逃逸致人死亡”的规定
刑法133条规定：“违反交通运输管理法规,因而发生重大事故,致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的,处3年以下有期徒刑。交通肇事逃逸或有其他特别恶劣情节的,处3年以上7年以下有期徒刑；因逃逸致人死亡的,处7年以上有期徒刑。”“逃逸”是指交通事故发生后 ,当事人为逃避法律责任故意逃离事故现场的行为，是交通事故既成后的后继行为。“逃逸致人死亡”在不同的情况下可能作为定罪情节也可能作为量刑情节出现。例如，司机甲冬夜违规驾驶，刮倒路人乙致其腿部骨折（属轻伤），甲看见乙既未流血，也未昏迷，为了逃避责任，慌忙驾车逃走。乙小腿骨折不能行走，因天气异常寒冷，被冻死。根据交通肇事罪的构成要件，甲的行为认定交通肇事罪无疑，甲“逃逸致人死亡”这一潜在的交通肇事罪的罪后情节便成了决定先前交通肇事行为是否构成犯罪的定罪情节；而当交通肇事本身就构成犯罪的情况下，这一罪后情节为量刑情节。
2、关于戴罪立功的规定
刑法第449条规定：“在战时，对被判处三年以下有期徒刑没有现实危险宣告缓刑的犯罪军人，允许其戴罪立功，确有立功表现时，可以撤销原判刑罚，不以犯罪论处。”这种通过罪后的立功行为来否定犯罪的成立，实质是罪后情节（行为）决定定罪。对这一刑法上“特殊缓刑”的规定，一般均认为这是战时的特例，对其存在的法理依据研究甚少。比较有说服力的观点是认为这种规定是：“军事指挥官介入军事司法程序对实体问题的处理,……不仅可能使原判刑罚不再执行,甚至可能使判决归于无效,因而军事指挥官的意见在很大程度上影响了审判的最终结果。军事指挥官介入军事司法过程,虽然影响了军事司法的程序,甚至在一定程度上影响了军事司法裁判的最终结果,但并不因此意味着战时军事司法权就具有军事指挥权和国家司法权的双重属性,其本质上仍是国家司法权,只是在此呈现出更为浓厚的军事指挥权色彩。”
（二）、刑法司法解释中规定的“定罪”罪后情节
1、“强奸后通奸一般不宜以强奸罪论处”的规定
1984年4月26日，最高人民法院、最高人民检察院、公安部《关于当前办理强奸案件中具体应用法律的若干问题的解答》规定：“第一次性行为违背妇女的意志，但事后并未告发，后来女方又多次自愿与该男子发生性行为的，一般不宜以强奸罪论处。”这个司法解释显然是罪后情节影响定罪的最突出表现。根据现行刑法规定,只要行为人第一次强奸行为符合构成要件,就成立了强奸罪,就必须提起公诉。事后被害人意志的改变，无论是真正原谅了犯罪人还是出于其它考虑，仅能影响该罪具体量刑，而不能影响定罪。
2、盗窃罪中“不作为犯罪处理”的规定
1992年12月11日，最高人民法院、最高人民检察院《关于办理盗窃案件具体应用法律的若干问题的解释》规定：“个人盗窃公私财物虽已达到‘数额较大’的起点标准，但具有下列情节之一的，可不作为犯罪处理：…… ２、情节轻微并主动坦白或者积极退赔的； ３、自首或者有立功表现的；……。”1998年3月17日，最高人民法院《关于审理盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“盗窃公私财物虽已达到‘数额较大’的起点，但情节轻微，并具有下列情形之一的，可不作为犯罪处理：……２、全部退赃、退赔的；３、主动投案的；……”虽然根据刑法第13条规定“情节显著轻微危害不大的，不认为是犯罪”。而如果严格按照主客观相统一的定罪原则，当盗窃行为已经构成犯罪的情况下，罪后的投案、自首、坦白及退赃行为，是不能影响定罪的，即可以免其刑但不能免其罪。
3、邪教犯罪中“不作为犯罪处理”的规定
1999年10月30日，最高人民法院；最高人民检察院《关于办理组织和利用邪教组织犯罪案件具体应用法律若干问题的解释》以及11月5日，最高人民法院《关于贯彻全国人大常委会〈关于取缔邪教组织、防范和惩治邪教活动的决定〉和“两院”司法解释的通知规定》规定：“对于受蒙蔽、胁迫参加邪教组织并已退出和不再参加邪教组织活动的人员，不作为犯罪处理。”2002年5月20日，最高人民法院、最高人民检察院《关于办理组织和利用邪教组织犯罪案件具体应用法律若干问题的解答》中提到的“因制作、传播邪教宣传品受过刑事处罚或者行政处罚又制作、传播的，不论数量多少，都要根据《解释二》第一条第一款第（五）项的规定定罪处罚，但情节轻微，行为人确有悔改表现的，可以不作为犯罪论处。”这些规定是出于刑事政策的考虑，把涉案人数众多，情节显著轻微的邪教信众排除出犯罪，以减少打击面，稳定社会，利于反邪教斗争的顺利进行。但和盗窃罪中“不作为犯罪处理”的规定一样，在刑法法理上都值得探讨。
4、涉及民用枪械及危险品犯罪中“不作为犯罪处理”的规定
2001年9月17日，《最高人民法院对执行有关问题的通知》中指出：“对于《解释》施行前，行为人因生产、生活所需非法制造、买卖、运输枪支、弹药、爆炸物没有造成严重社会危害，经教育确有悔改表现的，可以依照刑法第十三条的规定，不作为犯罪处理。”而根据我国司法解释时间时间的一般原则，刑法司法解释和被解释的条文同时生效，即刑法司法解释对刑法颁布后，解释作出前的犯罪行为有溯及力。 但这上述《通知》却有条件排除了《解释》在这类涉及民用枪械及危险品犯罪中的应用，笔者认为司法者是出于这样的考虑：民间长期形成的“为生产、生活所需制造、买卖、运输（民用）枪支、弹药、爆炸物不为罪”的思想难以由于刑法的笼统规定，得到消除。 在当事人确实无法理解其行为的社会危害性时，若严格按照刑事违法性来定罪，似乎缺乏主观归责的依据。
四、罪后情节在定罪量刑中的角色定位
严格按照定罪原则，罪后情节仅应作为量刑情节出现。“量刑情节包括罪中情节、罪前情节和罪后情节，外延比较宽泛。定罪情节只限于罪中情节，外延比较窄。” 《中国刑法词典》指出：“定罪情节与犯罪构成诸要件联系密切。各个定罪情节贯穿于各犯罪构成要件之中，犯罪构成四个方面的要件，实际上就是对诸种定罪情节的概括归类。”也就是说，定罪情节客观存在于犯罪中，与犯罪构成要件的要求一致。罪后情节出现在犯罪发生之后，本身脱离犯罪构成要件，不可能属于定罪情节。值得注意的是在我国的刑法规定和刑事司法实践中，是以“量刑”罪后情节为原则，“定罪”罪后情节为例外的。甚至在个别条文规定中，罪后情节既可能是量刑情节，但在前行为达不到法定定罪标准时，又作为定罪情节出现，如上述“交通肇事逃逸致人死亡”的规定。可见，刑法规定和司法实践中确实存在“定罪”罪后情节。如何理解这种规定，这种规定有无存在的必要及这种规定在何种程度上造成司法实务与刑法法理相左？值得深入探讨。
（一）、作为原则的“量刑”罪后情节
虽然刑法规定和司法实践中存在“定罪”罪后情节，罪后情节原则上仅应有量刑功能，这一点应该得到刑法法理上的确认。“定罪”即某一行为之所以作为犯罪处理,首先是由于这种行为造成了危害结果,或者至少具有危害危险，同时人的行为受主观的意识与意志支配，因而对犯罪的评价溯及主观危害性。“犯罪构成要件是罪体与罪责的统一。罪体是犯罪的客观层面,是对犯罪的客观评价;罪责是犯罪的主观层面,是对犯罪的主观评价。因此在定罪活动中坚持主观与客观相统一的原则就是要以罪体与罪责作为认定犯罪的标准。” 具体到个罪构成的“罪体”和“罪责”，某一犯罪行为本身的社会危害性和由此表现的犯罪人的人身危险性是规定具体个罪的根据。因而罪后情节显然不属于定罪情节。
1、罪后情节不属于个罪“罪体”
司法实践中认定犯罪，如属危险犯，只要实施了被刑法禁止的行为就可能构成犯罪；结果犯在发生危害结果的情况下，必须确证危害行为和危害结果之间的因果关系；而罪后情节发生在特定个罪禁止的行为实施完成后或者危害结果产生后，脱离了特定个罪所要谴责的行为和该行为所体现的行为人主观恶性本身，不属于具体个罪的“罪体”。以实践发生的案件为例：徐某因小事和妻子发生争斗，失手致妻子死亡，后为逃避侦查分尸潜逃。显然，“分尸潜逃”是故意伤害罪的罪后情节，在这起故意伤害致人死亡案件中，犯罪客观方面的因果关系链中的“因”是“犯罪人击打行为”，“果”是“被害人死亡”这一加重结果。考察该犯罪行为的性质应从该犯罪的客观方面入手，而该犯罪客观方面始于行为着手准备或实行之初，终于死亡结果的既成。“分尸”是死亡结果造成后的罪后行为，不在这一因果关系的范畴之内。故意伤害罪客观方面所预设的因果关系是伤害行为和伤害结果或“致人死亡”加重结果之间的因果关系，案件定性就应该着眼于该因果关系中行为和结果间的客观行为及由该范围内行为表达的主观故意，“分尸”行为并不在故意伤害罪所预定的法定因果关系之内，不符合该罪“罪质”的要求。如果“分尸”还构成其他犯罪，这只说明“分尸”符合另一罪的“罪质”。“定罪量刑，首要考察的是一个犯罪行为是否符合犯罪构成的诸要件。如一犯罪行为符合一个犯罪构成，则构成一罪，符合数个犯罪构成，则成立数罪。”
2、罪后情节不属于个罪“罪责”
罪后情节中表现出的犯罪人的主观态度迥异，有痛悔前非的，也有毫不悔改的。但这些主观态度只一般仅影响具体量刑中的轻重，而不影响对犯罪的定性。个罪的“罪责”是犯罪人在特定犯罪中应具有的意识和意志，而不包括罪后的态度。可以显见，刑法客观方面中“犯罪行为——危害结果”不可逆反的因果关系，折射到犯罪的主观方面也表现为犯罪行为当时的主观心理不能通过危害结果发生后的罪后情节加以推断，而只能从犯罪行为本身加以认定。从犯罪心理和犯罪行为主客观相一致角度，犯罪的主观方面必须通过由此犯罪心理指引下同期的犯罪行为加以认证。如上述案例中犯罪人“分尸”时的意识和意志并不能倒溯至“伤害”当时的犯罪主观方面。如果司法机关认为徐某“分尸”行为极度残忍，而据此推断徐某在和妻子争斗时就存在杀人故意，那就把罪后情节中的“态度”混同于特定个罪的“罪责”了。
（二）、作为例外的“定罪”罪后情节
论证了“量刑”罪后情节存在在刑法法理上的充足理由，又如何解释在刑法及相关司法解释中存在的为数不多的“定罪”罪后情节，这种法律规定和刑法法理的冲突究竟是立法者和法律解释者无意的疏忽，还是明知而为？如果是明知而为的话，“定罪”罪后情节的规定有无必要性，他们的存在是否都有法理依据？应该区分不同的情况。
1、轻微犯罪中存在“定罪”罪后情节的法理依据
我们注意到除“逃逸致人死亡”这一“入罪”的“定罪”罪后情节外，所有的“定罪”罪后情节全部是“出罪”的。很明显，这样规定目的是使那些情节轻微、危害不大的犯罪排除出刑法调整范围。理解这类“定罪”罪后情节的规定和定罪原则的冲突，应该上升的刑法价值的高度。在刑法法理中，居于最上位的是刑法的价值取向，刑法的价值取向是刑法中诸种原则和制度的设置的缘由。 当刑法适用原则在实践中发生矛盾时，应该从刑法价值的高度进行判断和取舍。正如从规范层面上说，禁止任何情况下的“法不溯及既往”要比“从旧兼从轻”原则更加贴近“罪刑法定”的本来要求。但实际上现代各国刑事立法几乎无例外的采用了“从旧兼从轻”原则，理论界也并不认为“从旧兼从轻”较之“法不溯及既往”是对罪刑法定原则本质的蜕变，相反是更好的实现了罪刑法定原则的精神实质。正如有学者指出“从轻时轻法可能被适用与此（严格罪行法定、禁止任何情况下刑法溯及既往）在目标追求上是统一的，都是出于保护人权的考虑，从这一点上理解‘从旧兼从轻’与近代罪刑法定是统一的。” 可见，罪刑法定原则中“从旧兼从轻”是对“法不溯及既往”发展的符合，矛盾的统一。现代刑法普遍以个人本位和权利本位为价值取向，强调刑法的人道性和宽容精神，重视对犯罪人的人权保护。正如陈兴良教授指出：“刑法的人道性是指刑法的制定与适用都应与人的本性相符合,尽可能地宽缓。人道性是现代法治社会中的刑法不可或缺的价值意蕴。而刑法的宽容性,不仅仅是个刑罚轻重的问题,更是一个刑法在调整社会与个人关系的时候应当把握的准则。” 刑法的基本原则应和刑法的价值取向相符。我国刑法的三大基本原则：罪刑法定、法律面前人人平等、罪责刑相适应。这三大基本原则统领定罪原则、量刑原则、行刑原则，等等。“出罪”的“定罪”罪后情节，虽然违反了定罪原则，但其在“情节显著轻微危害不大时不认为是犯罪”，尽可能不适用刑法调整，体现了刑法的谦抑精神；并且在司法实践中把情节显著轻微危害不大时的违法行为不作为犯罪处理，不给那些主观恶性不深的初犯、偶犯贴上“犯罪分子”的标签，确也更利于其改过自新。
2、“逃逸致人死亡”和“强奸后通奸”作为“定罪”量刑情节在法理上的缺憾
交通肇事罪中“逃逸致人死亡”的规定则并不体现犯罪人权益的保护，它之所以作为“入罪”的“定罪”罪后情节存在，恰恰相反是立法者在为不轻纵交通肇事后的逃逸行为，又很难单独对“不作为”逃逸行为定罪的情况下，斟酌后的折中之计。笔者认为，故意的“逃逸”行为作为“入罪”的“定罪”罪后情节存在，在法理上是很难自圆其说的硬伤。笔者倾向于这样的观点，把交通肇事后逃逸的行为认定为独立的新罪“交通肇事逃逸罪”。
强奸是严重侵害妇女人身权利和性权利的犯罪。关于“强奸后通奸”不作为犯罪处理的理由，有学者认为是妇女事后同意的行为否认了先前“强奸”的性质。 另外从刑法谦抑性的角度考虑，刑法的目的是“保护”而不是“惩罚”，既然当事人都原谅了行为人，刑法就没有再介入的必要，这些观点值得商榷。刑法惩治犯罪的根据是犯罪行为对公民权利的和对侵害整体社会秩序的破坏，而不是该犯罪对某个具体个人权利的侵害。正如国家不允许杀人或者重伤害犯罪通过金钱赔偿私了，即便是犯罪人通过赔偿重金得到了被害人家属或者受害人本人的宽恕，其也不能逃脱刑法的惩罚。刑法作为公民权益保护法的实质是对全体社会公民人身、财产权利的保护和正常社会秩序的维护，而不仅是对受害人个人的保护。因而，受害人个人对严重犯罪的原谅不能改变犯罪本身危害社会的性质。应根本区别强奸犯罪和上述情节轻微、危害不大的犯罪排除出刑法调整的本质。“强奸后通奸”作为罪后情节影响定性，在刑法法理上是很难成立的。
广东省珠海经济特区房地产管理条例
广东省人大常委会
广东省珠海经济特区房地产管理条例
广东省人大常委会
（1992年11月28日广东省第七届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）
目 录
第一章 总 则
第二章 房地产权登记
第三章 房地产交易
第四章 房地产租赁
第五章 房地产抵押
第六章 法律责任
第七章 附 则
第一章 总 则
第一条 为发展珠海经济特区（以下简称特区）房地产市场，加强管理，保障房地产经营者和房地产权人合法权益，根据中华人民共和国有关法律、法规，结合特区的情况，制定本条例。
第二条 本条例所称房地产，是指在特区依法取得的土地使用权及其土地上的住宅、工商楼宇、仓库、停车场等建筑物及其他附着物。
本条例所称的房地产权是指地上建筑物、其他附着物所有权及其使用范围内的土地使用权。
第三条 在特区内的房地产登记、转让、租赁、抵押等经营和管理活动适用本条例。
第四条 珠海市人民政府（以下简称市政府）房地产管理部门，依据法律、法规和本条例，对房地产经营活动实施管理和监督。
第五条 通过有偿出让、转让取得土地使用权的单位或个人，已按土地使用权出让合同规定的条件和期限进行开发建设的，可按本条例的规定取得房地产权，并可转让、出租、抵押。通过行政划拨取得土地使用权的，必须补办土地使用权出让手续，取得房地产权后，方可进行房地产的
转让、出租、抵押。
第六条 国内的经济组织、公民、华侨、外国人和香港、澳门、台湾同胞及其经济组织，可在特区从事房地产经营活动。
第二章 房地产权登记
第七条 特区实行房地产权登记确认制度。经登记后，房地产权人的合法权益受法律保护。
市房地产管理部门负责办理各种房地产权登记，并颁发《土地使用证》、《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》、《房屋他项权证》。
第八条 房地产权登记包括：
（一）新建房屋产权登记；
（二）土地使用权登记；
（三）转移登记；
（四）租赁登记；
（五）他项权利登记；
（六）变更登记；
（七）预售预购登记；
（八）注销登记。
上述登记的申请期限为三十日，其中第（一）项从竣工验收之日起计算，第（二）项从付清地价款之日起计算，第（三）至第（七）项从合同签订之日起计算，第（八）项从注销事项发生之日起计算；当事人居住在香港、澳门的为六个月，居住在台湾或国外的为一年。
房地产管理部门对于符合登记条件的申请，应当自收到申请文件之日起第（一）项在三个月内，第（二）至第（八）项在三十日内给予登记。
第九条 申请房地产权登记的，应当向房地产管理部门提交下列文件：
（一）产权登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房地产权证明文件。
第十条 申请房地产权登记，当事人是自然人的，由自然人申请登记；当事人是法人的，由其法定代表人申请登记。
共有房地产权登记，可委托一名房地产共有人办理，但须有其他共有人出具的委托书及有关证明文件。
申请人不能亲自申请登记的，可以委托代理人办理。
第十一条 申请人居住在香港、澳门、台湾或国外，需要委托代理人申请登记的，按下列规定办理：
（一）居住在香港、澳门的，经中国司法部门指定的律师见证或认可的机构办理认证；
（二）居住在台湾地区的，经特区公证机关办理公证；
（三）居住在与中国有外交关系国家的，经中国驻该国使（领）馆办理认证；
（四）居住在与中国无外交关系国家的，经与中国有外交关系的第三国驻该国使（领）馆办理认证；办理认证有困难的，可由与中国县级以上的侨务部门有联系的华侨社团办理认证。
第十二条 办理房地产权登记，申请人必须按规定交纳登记费用。
第十三条 土地使用权出让期满前六个月，房地产权人应当向市房地产管理部门申请延长使用登记。土地使用权期满未申请延长使用登记的，房地产权由市政府无偿收回。
第十四条 房地产有下列情形之一的，应当由市房地产管理部门代管：
（一）产权人死亡或下落不明而又无合法继承人或代管人的；
（二）产权人委托代管的；
（三）法院指定或判决由市房地产管理部门代管的。
前款第（一）项房地产的代管，市房地产管理部门必须在决定代管后一个月内在《珠海特区报》上登报说明。代管期最长不超过三年。代管期满后，仍无权利人申请登记的，视为无主房地产，由市房地产管理部门向人民法院提出认定财产无主的申请。
第三章 房地产交易
第十五条 房地产交易必须通过房地产交易机构进行。
第十六条 房地产交易前必须委托经注册登记的评估机构对房地产价值进行评估。
第十七条 当事人进行交易的房地产，必须领有《房屋所有权证》和《土地使用证》或者房地产权属证明文件。
经过改建、扩建、分割、合并或者因继承、受赠取得的房地产，必须已经办理变更登记。
由各级财政拨款兴建或由行政划拨的房地产，必须经同级国有资产管理部门审核，报同级政府批准后，补办土地使用权出让手续。
共有房地产权的转让，必须取得共有人的一致同意。共有人之一不同意转让自己占有份额时，其他共有人有权处分自己占有的份额，但必须先行订立分割协议。
第十八条 房地产有下列情形之一的，不得进行交易：
（一）产权未经确认或他项权利未登记的；
（二）产权纠纷未经处理的；
（三）经人民法院裁定或判决限制产权转移的；
（四）违章建筑；
（五）法律、法规规定不得进行交易的。
第十九条 禁止利用假赠与等弄虚作假手段进行房地产私自交易。违者，其房地产赠与行为无效。
第二十条 在房地产交易中，下列当事人在同等条件下，依次享有优先购买权或受让权：
（一）共有人；
（二）承租人；
（三）抵押权人。
转让方应当于房地产交易前三十日内书面通知上列当事人。
第二十一条 房地产交易可在香港、澳门进行，但必须通过中国司法部门指定的律师或特区驻港、澳公司按本条例规定代办交易手续。
第二十二条 房地产经营企业预售房地产，必须经市房地产管理部门批准。未经批准的，所签订的房地产预售合同无效。
第二十三条 预售房地产必须具备下列条件：
（一）房地产建筑合同业已签订；
（二）除缴足地价款外投入该房地产建设的资金已达投资总额的20％以上，或者建筑物设计地面以下的基础工程已经完成；
（三）已在特区注册的银行开立代收房地产预售款的专门帐户。
但经市政府特别批准的除外。
第二十四条 房地产交易（含预售），双方当事人必须签订房地产买卖合同。由于当事人的过错，造成房地产买卖合同不能履行或者不能完全履行，由有过错的当事人承担违约责任。
涉外房地产权转让合同，应经特区公证机关公证。
第二十五条 预购的房地产可以转让，但应当办理转让登记，并交纳有关税、费。
第二十六条 房地产预售款必须存入专门帐户，保证用于已预售的房地产建设，在支付和清偿该预售房地产的全部建筑费用之前，不得挪作他用。
第二十七条 同一建筑物使用范围内的土地使用权整体不可分割，该建筑物被分割转让时，各房屋所有权人按所占房屋的建筑面积的比例占有相应比例的土地使用权。
房屋被转让时，该房屋使用范围内的土地使用权随之转让，受让人应继续履行土地使用合同规定的权利和义务。因实际需要改变土地使用功能的，必须经市规划部门批准，并到市房地产管理部门申请办理变更登记。
第二十八条 当事人进行房屋交易，必须按下列程序办理交易过户手续：
（一）持居民身份证和《房屋所有权证》、《土地使用证》，向房地产交易机构申请；
（二）房地产交易机构审核允许成交的必须公告声明；
（三）成交后，当事人必须按规定到市房地产管理部门办理变更登记。
第二十九条 房地产交易当事人必须按国家有关规定，缴纳税、费。
第四章 房地产租赁
第三十条 房地产租赁当事人双方必须依法签订房地产租赁合同，并由出租人向市房地产管理部门办理租赁登记。
第三十一条 由各级财政拨款兴建的房地产，必须经同级财政部门批准后方能出租，其租金收取、使用、分配按财政部门的规定执行。
第三十二条 出租人有权依法出租房地产、收取租金，同时履行交纳税费、维修房地产设施和合同规定的其他义务。
承租人有权依法使用所租赁的房地产，并履行按时交付租金、维护所租用房地产和合同规定的其他义务。
第三十三条 房地产出租租赁期限不能超过该房产所依附的土地使用权的有效期限。
第三十四条 共有房地产出租，必须取得共有人的一致同意，并订有书面协议。
共有人之一将自己所属房地产份额出租的，比照本条例第十七条第三款办理。
第三十五条 承租人确需转租、分租的，应事先征得出租人的同意，并修订原租赁合同。
第三十六条 出租人有下列情形之一的，可以提前解除租赁合同，但应当给承租人三个月的搬迁期限。
（一）出租人因不可预见或不可避免的原因，确需使用该房地产的；
（二）承租人拖欠房租超过合同规定期限六个月的；
（三）承租人外迁、下落不明或死亡，不能继续履行租赁合同的；
（四）承租人擅自将所租赁的房地产转租、分租，或者违反合同规定，改变所租赁房地产结构、用途的；
（五）承租人利用所租赁房地产进行违法活动的；
（六）房屋已超过使用年限或因自然毁损，经房地产管理部门鉴定属于危房的。
第三十七条 承租人有下列情形之一的，可以提前解除租赁合同，但应当提前三个月通知出租人。
（一）承租人已购（建）房或已另租住房；
（二）承租人迁离特区的；
（三）承租的法人终止经营活动、撤销或解散的；
（四）房地产受到重大毁损，有倾覆危险，出租人未加修缮或无能力防止危险发生的；
（五）出租人违反合同规定，擅自提高租金的。
第三十八条 因当事人一方提前解除房地产租赁合同使另一方遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。
第三十九条 承租人依合同规定缴纳租金，出租人无正当理由拒绝接受的，承租人可申请市房地产管理部门予以证明，免除其滞纳或迟延责任。
承租人拖欠的房租，出租人有追索的权利。
第四十条 出租人将房地产转让、抵押的，应当提前三十日书面通知承租人。转让后，受让人应与原承租人按原租赁合同的条款及存续期重新签订租赁合同，并办理登记。
第四十一条 出租人和承租人不得利用租赁房屋进行赌博、卖淫、嫖娼、贩毒、吸毒、走私、贩私等违法活动。
第五章 房地产抵押
第四十二条 房地产权人以房地产抵押贷款，应与银行或金融机构以书面形式订立抵押贷款合同，并在该合同签订之日起十五日内，到市房地产管理部门办理抵押物登记。抵押物经登记后，抵押行为具有法律效力。
第四十三条 房地产共有人以共有房地产抵押时，须经全体共有人一致同意。共有人之一以其占有份额抵押时，应事先书面通知其他共有人，并比照本条例第十七条第三款办理。
第四十四条 抵押房地产转让、出租的，须经抵押权人书面同意，并在有关合同中明确抵押权人、抵押人和受让人（承租人）的权利、义务。
第四十五条 预购房地产可以抵押。但抵押人必须遵守下列规定：
（一）履行预购房地产合同，并付清房价；
（二）在未经抵押权人书面同意之前，不得擅自采取任何行动致使预购房地产合同失效。
房地产经营单位已经预售的房地产不得抵押。
第四十六条 抵押房地产依法被继承或赠与的，原设定的抵押权继续有效。继承人或受赠人应在继承或受赠后到市房地产管理部门办理变更登记。
第四十七条 抵押人未按合同规定偿还贷款的，抵押权人有权依法处分抵押的房地产。
第四十八条 因处分抵押房地产而取得房地产权的，当事人应按本条例有关规定到市房地产管理部门办理转移登记。
第四十九条 房地产抵押权因贷款被清偿或其他合理原因而消灭的，抵押人应按本条例有关规定到市房地产管理部门办理注销登记。
第六条 法律责任
第五十条 市房地产管理部门因工作人员的过错致使当事人遭受经济损失的，应当依法赔偿，并追究有关工作人员的责任。
市房地产管理部门及其工作人员不得向当事人收取国家规定的税费以外的费用或者其他利益。
第五十一条 采用欺骗、冒名、伪造证件等违法手段进行房地产权登记的，除登记无效外，并可根据情节轻重处以人民币五千元以上一万元以下的罚款，法律、法规另有规定的从其规定。构成犯罪的，由司法机关追究直接责任人的刑事责任。
第五十二条 不按期申请房地产权登记的，市房地产管理部门应限期登记。逾期不登记的，每逾期一日，按标的物评估总金额万分之三处以罚款。
第五十三条 未经登记而转让、出租房地产的，依照有关法律、法规规定，按非法转让、出租处理。
第五十四条 本条例规定的行政处罚由市房地产管理部门决定。当事人对行政处罚决定不服的，在接到处罚决定书之日起十五日内，可按有关规定申请复议或向人民法院起诉；逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行
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第七章 附 则
第五十五条 珠海市人民政府可根据本条例制定实施办法，报广东省人民代表大会常务委员会和广东省人民政府备案。
第五十六条 本条例自公布之日起施行。
1992年11月28日
