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江苏省宿迁市人民政府办公室


市政府办公室关于印发宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则（试行）的通知

宿政办发〔2011〕76号


《宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。



二Ｏ一一年四月三十日


宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则（试行）

第一章 总 则
第一条 为了规范市区国有土地上房屋征收评估工作，维护被征收人的合法权益，保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则（试行）。
第二条 本细则适用范围：在市区范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动，适用本细则（试行）。
第三条 从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）。市房屋征收部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供被征收人选择。
第四条 承担国有土地上房屋征收评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则（试行）第三条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。每个国有土地上房屋征收估价项目，评估机构均应派出至少二名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，其他人员应当持有市国有土地上房屋征收评估工作人员上岗证。
第五条 估价对象为被征收范围内经现场查勘认定具有合法产权的被征收房屋（含其占用范围内的国有土地使用权、装饰装修）及其附属物，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
第六条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。
第七条 估价时点为房屋征收决定公告之日。
第八条 价值标准为公开市场价值，不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。
第九条 价值构成为被征收房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及提前搬迁奖励。住宅和商业经营性房屋合法占用土地面积等于或小于合法房屋建筑面积的，土地价值已在房屋评估时体现，不再单独估价。
第十条 征收估价应当按照下列程序操作：
1. 公布备案名录，选择评估机构；2. 接受评估委托，明确基本事项；3. 查阅相关资料，开展前期调查；4. 拟订作业方案，进行现场查勘；5. 参照技术细则，进行评估测算；6. 确认测算结果，撰写估价报告；7. 汇总相关资料，提交估价报告；8. 现场咨询答疑，估价材料存档。
第十一条 房屋征收项目补偿资金评估结果以项目征收补偿评估报告和项目征收补偿资金评估汇总表反映；房屋征收分户补偿金额估价结果通过分户的评估报告和分户估价表反映。估价结果的货币单位应精确到人民币元。
第十二条 估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至项目征收补偿结束时止。
第二章 被征收房屋性质认定及分类
第十三条 依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条和《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》 第二十一条的规定，房屋性质认定以房屋所有权证书标明的用途为准。房屋权属证书与房屋登记档案的记载不一致的，以房屋登记档案为准；房屋所有权证书未标明用途或标明的用途与建设工程规划许可证记录的用途不一致的，以建设工程规划许可证记录的用途为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门的批准文件为准。对取得工商营业执照并已持续依法经营、持续依法纳税一年以上的住宅房屋（即“住改非”房屋），在被征收人积极配合征收工作的情况下，可以按照本细则第十八条规定进行估价。
第十四条 被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房（附件10）。
第三章 估价方法及应用
第十五条 住宅房屋征收估价一般采用市场比较法评估。一些较为特殊的住宅房屋在不适用市场比较法时，可采用其他估价方法评估。
第十六条 对适用市场比较法估价的一般住宅房屋，其征收补偿评估价格测算的技术路线为：
1. 确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准，“标准样本住宅”的设定要求参见附件2；
2. 测算基准价格。依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。基本公式为：
100 （K2） 100 100
基准价格Vb = Vs ×——× —— × —— × ——
（K1） 100 （K3） （K4）
Vs为可比实例价格；
K1为交易情况修正系数。对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100；
K2为交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定。一般情况下，在估价时点前6个月内交易的，该系数不超过101，在估价时点前6到12个月内交易的，该系数不超过102。
K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件3；
K4为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件4。
确定“标准样本住宅”的基准价格应选取3个以上可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为“标准样本住宅”的基准价格。测算基准价格的可比实例选择条件参见附件2。
3. 确定评估价格。各被征收房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，得出各被征收住宅房屋的评估价格。基本公式为：
（K5）
Vz = Vb × ——
100
Vz为被征收住宅评估价格；
Vb为标准样本住宅基准价格；
K5为标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件3。
第十七条 非住宅营业用房征收估价可以采用市场比较法，也可以采用收益法。
第十八条 本细则第十三条所述“住改非”房屋参照营业用房评估的方法，根据其沿街与否，分三种情况进行估价和补偿：
1. 对沿街的“住改非”底层房屋（附件5中标明的道路沿线的“住改非”房屋，因城市规划建设造成道路增减的，由房屋征收部门定期调整公布），其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的征收评估价格之和，作为实际营业部分的征收补偿价格。
2. 对非沿街的“住改非”房屋，其实际营业部分的征收补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定，具体标准参见附件5。
3．对沿街的“住改非”非底层房屋，增加补偿的具体办法同非沿街的“住改非”房屋。
第十九条 非住宅营业用房市场比较法估价技术路线：
1. 确定房屋类别。根据房屋的性质、用途确定其所属类别。非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑（参见附件10）。
2. 搜集可比实例。按照市场比较法的评估要求，在征收项目周边或项目内搜集交易实例。
3. 测算评估价格。按照市场比较法评估的应用要求，将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出标准样本房屋的基准价格，再测算出非住宅营业用房的征收评估价格。具体要求参见附件6。
第二十条 非住宅营业用房收益法估价技术路线：采用收益法评估被征收营业用房的征收补偿价格时，一般采用稳定收益情形测算，通常采用如下公式计算：
a 1
Vy = ——[ 1－—— ]
r （1+r）n
Vy为评估价格，a为估价对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件7。
第二十一条 非住宅非营业用房征收估价可以采用市场比较法，也可以采用成本法。采用市场比较法应依照附件1的要求选取交易实例，并按照市场比较法评估的应用要求进行估价；对于交易实例收集较为困难的，采用成本法进行估价。
第二十二条 非住宅非营业用房成本法估价技术路线：
1. 成本法的内涵：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧并考虑土地取得成本，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各必要构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法，其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。
2. 成本法的基本公式：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋征收补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：
征收补偿评估价格 = 土地重新取得价格 ＋ 建筑物重置价格 － 建筑物折旧 = 土地重新取得价格 + 扣除折旧后的建筑物现值。
3. 参数确定：除另有规定外，土地重新取得价格采用基准地价修正法确定；各类建筑物重置价格、折旧的确定可参见附件8、9的说明。
第四章 其他征收估价问题处理
第二十三条 住宅房屋价格修正的实体因素和区位因素权重设定：实体因素为P1=0.3、P2=0.1、P3=0.1、P4=0.2、P5=0.1、P6=0.2，具体内容参见附件3；区位因素为a1=0.1、a2=0.15、a3=0.15、a4=0.15、a5=0.15、a6=0.15、a7=0.15，具体内容参见附件4。
第二十四条 取得工商营业执照并作为营业用房持续使用、持续纳税一年以上的住宅及其他非营业用房的底层房屋，按以下规定估价：
估价价格=土地使用权为划拨的营业用房估价价格×营业年限权重+住宅（或非营业用房）估价价格×（1－营业年限权重）；
营业年限权重=（征收年份－取得营业执照年份）÷（征收年份－基准年份1991）。该权重最大值取1。
第二十五条 收益法估价规定：采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。
第二十六条 成本法估价规定：采用成本法估价的，应当采取房屋、土地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见附件8。房屋折旧采用成新折扣法计算，不适用成新折扣法的，采用直线折旧法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。
第二十七条 临时建筑和在建工程估价规定：未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。
第二十八条 非房屋及其附属物估价规定：凡征收估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。
第二十九条 “地大于房”估价规定：
１. “地大于房”的面积仅指土地使用权证（或同类有效证件）载明的面积（不含临时用地面积）大于该宗地上被确认合法房屋建筑面积的面积。
2. 对住宅（含“住改非”）房屋，“地大于房”面积的补偿，按照被征收项目样本房评估单价的20%计算。
3. 对商业经营性（不含“住改非”）房屋，“地大于房”面积补偿价格的计算公式：
Ｚ＝（Ｍ１－Ｍ２）×Ｕ×Ｔ
其中：Ｚ为“地大于房”面积补偿价；
Ｍ１为土地使用权证（或同类有效证件）上载明的面积；
Ｍ２为房屋所有权证上载明的面积（以及征收当事人协商确定的合法房屋建筑面积），若Ｍ１－Ｍ２为负值，则取零；
Ｕ为市国土部门颁布的在用基准地价标准，须进行年期、容积率等相关系数修正；
Ｔ为个别因素调整系数，国有划拨土地调整系数按60%计取，国有出让土地调整系数=（批准出让年限-已使用年限）/批准出让年限，低于60%的按照60%计算。
4 . 对非住宅非商业经营性房屋，划拨土地使用权“地大于房”面积的补偿，按照市政府规定标准补偿；出让土地使用权“地大于房”面积的补偿，按照市国土部门颁布的在用基准地价标准扣除使用年限部分进行补偿，但土地出让合同中另有约定的，按照合同约定执行。
5 . “地大于房”部分不得重复评估补偿。
6. 土地行政主管部门有具体规定的，参照其规定执行。
第三十条 非住宅房屋（不含“住改非”）划拨土地估价：征收估价时涉及被征收非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除；出让金数额为其合法用地国有土地使用权评估价格的40%。国有土地使用权评估价格的确定按第二十二条相关规定执行。
第三十一条 其它估价规定：室内装修装饰的估价参照附件12确定的标准执行。
第五章 征收估价报告
第三十二条 征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，参照本细则（试行）的要求出具征收估价报告。
第三十三条 被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师亲笔签名，不得以印章代替签名，同时加盖房地产价格评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对估价报告的内容和结论负责。
第三十四条 房屋征收估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。
第六章 征收估价工作准则
第三十五条 被征收人选定的征收评估机构应与房屋征收部门签订估价委托协议。估价委托协议中应约定本次征收估价操作程序及时间安排等。
第三十六条 评估机构在征收项目整体估价报告中必须确定估价项目的估价技术负责人，估价技术负责人最终确定估价技术方案，并对估价方法的选用、应用以及估价结果的合理性承担责任。
第三十七条 所有征收估价项目均须开展现场查勘工作，承担估价业务的评估机构应派出有征收估价资格的专业人员对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，逐户拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录是征收估价测算和撰写估价报告必备的基础资料，要有实地查勘的估价人员、征收人、被征收人签字认可。因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的，应当由除征收人和估价机构以外的无利害关系的项目所在地相关人员作为第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
第三十八条 估价人员应持证上岗，逐户逐项估价，做到实地勘测准确、影像资料全面、估价到户到项。
第三十九条 征收评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。
第四十条 征收评估机构在估价委托协议约定的时间内，应向征收部门提交正式的征收估价分户报告，并由征收部门安排征收实施单位将分户报告送达被征收人。征收估价分户报告需经含项目估价技术负责人在内不少于两名的注册房地产估价师签字认可。
第四十一条 征收评估机构、估价技术负责人以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受征收当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向市房地产价格评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。
第七章 征收估价工作资料存档
第四十二条 评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）共同整理存档：
1. 房屋征收委托评估协议；
2. 房屋征收决定公告；
3. 估价对象的产权证明材料及房屋基本情况的证明材料；
4. 估价对象的实地查勘记录、影像等资料；
5. 标准样本房屋可比实例的实地查勘记录、影像等资料；
6. 确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；
7. 其他涉及估价项目的必要资料。
第四十三条 评估机构完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料应保留十年。
第八章 附 则
第四十四条 选择产权调换形式作为房屋征收补偿安置方式的，对所调换房屋的估价和结算，按照《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》有关规定结合本技术细则实施。
第四十五条 征收项目概算估价可参照本技术细则在房屋征收调查阶段进行估价测算，项目概算估价以房屋征收项目补偿资金概算表反映。
第四十六条 本细则未能涵盖的其它征收估价情况，按市房屋征收部门会同有关部门提出的意见处理。
第四十七条 本细则由市房屋征收部门负责解释。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定评估。
第四十八条 本细则自公布之日起施行。《宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则（试行）》（宿政办发〔2009〕178号）同时废止。

附件：1. 市场比较法可比实例选择要求及说明
2. 基准价格测算的标准样本住宅及可比实例限定条件
3. 住宅房屋实体因素修正系数说明
4. 区位因素修正系数表
5. “住改非”房屋评估资料、系数和标准
6. 非住宅营业用房修正系数说明
7. 营业用房估价的收益法应用说明
8. 非营业用房成本法估价应用说明及房屋重置价格表
9. 建筑物成新因素确定表
10. 房屋用途分类表
11. 残疾人、伤残人补助标准
12. 装饰装修及附属设施价格评估参考表


附件1 ：

市场比较法可比实例选择要求及说明

以下可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。
1. 可比实例应选择与估价对象处于邻近地段的房屋。
2. 可比实例应与估价对象的用途相同。其中，住宅房屋的可比实例必须用途相同，一般情况下非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。
3. 可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指五大类建筑结构，一般分为：（1）钢结构，（2）框架结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。
4. 可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
5. 可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过12个月，近期6个月内成交的类似房地产交易案例应优先使用。
6. 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
7. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。
8. 对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%，综合系数修正不得超过±30%。

附件2 ：

基准价格测算的标准样本住宅
及可比实例限定条件

一、标准样本住宅设定要求说明
住宅房屋征收估价时根据征收范围内被征收房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件：
1. 成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。
2. 一般情况下为多层住宅中卧室至少一间朝南、一般装修的成套房屋。
3. 一般情况下房屋为砖混二等八成新。
4. 首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述三条要求设定一个征收项目范围内的“标准样本住宅”。
二、住宅房屋估价中可比实例选择要求
1. 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。
2. 一般情况下，可比实例应是砖混结构的多层住宅房屋，如在估价对象邻近范围内，无砖混结构的多层住宅房屋，可选取多层框架结构或高层框架结构住宅房屋。
3. 可比实例的权益价格类型应为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。
4. 可比实例的交易类型应选取正常买卖的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
5. 可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异一般不超过12个月。
6. 采用可比实例修正测算确定评估价格，选用可比实例的数量应为3个及以上数量。
7. 同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过±30％。
8. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。









附件3 ：

住宅房屋实体因素修正系数说明

一、住宅房屋结构因素修正系数P1
结 构
类 型 框架结构 砖 混 结 构 砖 木 结 构 简易结构
一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 四等 一等 二等
系 数
取 值 100 90 80 70 60 50 65 55 50 40 30 20
（注：一般情况下，剪力墙结构或框剪结构系数取值为105，其他未涉及的房屋结构类型可参照《房地产估价规范》的规定另行评估。）
二、住宅房屋层高（檐高）修正系数P2
商品房以2.8米层高（檐高）为100，普通自建民房以3.2米层高（檐高）为100，层高（檐高）每增减0.2米，修正系数增减1。
三、住宅房屋成套因素修正系数P3
成套住宅房屋：100；
非成套住宅房屋：85；
非成套住宅房屋有室内楼梯的：90。
四、住宅房屋成新因素修正系数P4（与八成新标准样本住宅相比较，具体根据折旧后的成新度计算）
待估房屋
成新程度 三成
及以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上
系 数 30 40 50 60 70 80 90—99
五、住宅房屋朝向因素修正系数P5
卧室朝向 北 西 东 一间朝南 两间朝南 三间及以上朝南
修正系数 96 98 99 100 101 102
六、住宅房屋楼层因素修正系数P6
总楼层
楼层系数（%）
所在楼层 一层楼 二层楼 三层楼 四层楼 五层楼 六层楼 七层楼
一 100 100 98 98 97 97 97
二 100 104 100 101 102 103
三 98 104 105 106 107
四 98 101 103 104
五 96 97 100
六 95 96
七 93
（说明：1. 底层地下室为车库的，底层系数增加0.5，顶层系数减少0.5；2. 顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2；3. 如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少0.5。）
七、实体因素修正系数测算说明
1. 实体因素调节系数F=0.3×P1＋0.1×P2＋0.1×P3＋0.2×P4＋0.1×P5＋0.2×P6。
2. 可比实例实体因素调节系数为Fk，标准样本住宅实体因素调节系数为F0，被征收房屋实体因素调节系数为Fb；
Fk
标准样本住宅实体因素修正系数 K3 = — × 100；
F0
Fb
被征收住宅实体因素修正系数 K5 = — × 100。
F0
附件4 ：

区位因素修正系数表

一、区位因素修正调节系数评分表
因素
类别 因素项目
内 容 考 察 项 目 评 分 等 级
一等 二等 三等 四等 五等
征收
项目
周边
大环
境 自然环境（a1） 自然景观、风向a11 50 40 30 20 10
空气污染、噪音、水文a12 50 40 30 20 10
交通条件（a2） 离市区主干道的距离a21 50 40 30 20 10
公交线路情况a22 50 40 30 20 10
教育医疗设施（a3） 所在学区1公里内学校情况a31 50 40 30 20 10
医院及医疗机构分布情况a32 50 40 30 20 10
商业配套设施（a4） 重要商业配套设施a41 100 80 60 40 20
征收项目范围内小环境 规划设计（a5） 建筑小区布局与外形等a51 30 24 18 12 6
建筑密度a52 30 24 18 12 6
绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a53 40 32 24 16 8
物业管理（a6） 物业管理情况a61 100 80 60 40 20
住宅区配套设施（a7） 住宅区内配套设施完备程度a71 100 80 60 40 20
以上评分等级数据在现场实际勘查时，根据实际情况其取值可在每个分值上作不超过±20%的浮动。
二、区位因素调节系数评分等级说明表
序号 因素项目 考察项
目内容 一等 二等 三等 四等 五等
1 自然
环境 自然
景观、
风向 公认的自然环境优越地区。 自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。 附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。 附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱，环境较差。 附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。
空气污染、噪音、水文 空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。 空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。 空气局部受污染，水体污染较为严重，白天和晚间均有噪音影响。 水体污染严重，靠近污染源或重噪音源。 长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。
2 交通
条件 离市区主干道的距离 离主干道的距离在100米以内。 离主干道的距离在100—250米之间。 离主干道的距离在250—400米之间。 离主干道的距离在400—500米之间。 离主干道的距离在500米以上。
公交线路情况 距离公交站点50米内，有4条以上重要公交线路。 距离公交站点50—100米内，至少有2条重要公交线路。 距离重要的公交线路的距离在100—200米之间，至少有2条公交线路。 距离公交线路的距离在200—400米之间，至少有1条公交线路。 距离公交线路的距离在400米以上。
3 教育医疗设施 所在学区1公里内学校情况 属于省级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 属于区级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 一般中小学学区。 无中学或小学。
医院及医疗机构分布情况 距市级及以上医院500米以内。 距市级及以上医院500—1000米。 距市级及以上医院1000—1500米。 距市级及以上医院1500—2500米以上。 距市级及以上医院2500米以上。
4 商业配套设施 重要商业配套设施 在400米范围内有大型的市级商业配套设施。 在400—800米范围内市级商业设施较集中。 在800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。 在800米范围内基本上无商业网点。 在1000米范围内无商业网点。
5 规划设计 建筑
小区
布局
与外
形等 布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。 布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。 布局一般，排列不整齐，外型较整齐。 任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。 建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱。
建筑
密度 建筑密度40%以下。 建筑密度40%—50%。 建筑密度50%—60%。 建筑密度60%—65%。 建筑密度65%以上。
绿化率、室外公共活动空间与绿化景观 绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。 绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。 少量绿化，少量的公共活动空间。 无绿化，基本无公共活动空间。 无公共活动空间，出行通道狭窄。
6 物业管理 物业管理情况 全封闭物业管理。 半封闭物业管理。 有物业管理。 无物业管理。 无物业管理，无环卫管理。
7 住宅区配套设施 配套住宅区内设施完善程度 在住宅区内具备小区智能化、供热、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。 在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。 在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。 在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。 在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。
三、住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明
1. 基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数
Q=0.1×(a11＋a12)＋0.15×(a21＋a22)＋0.15×(a31＋a32)＋0.15×a41＋0.15×(a51＋a52＋a53)＋0.15×a61＋0.15×a71。
2. 可比实例区位因素调节系数为QS，标准样本住宅区位因素调节系数为Q0，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数
QS
K4=—— × 100。
Q0












附件5：

“住改非”房屋评估资料、系数和标准

一、市区具备沿街营业用房条件的道路对照表
区类 道 路 名 称
宿城区 幸福路、洪泽湖路、西湖路、项王路、东大街、中山路、马陵路、八一路、马陵河两岸、运河路、黄河路、渔市口路、城北路、矿山路、骆马湖路、微山湖路、青海湖路、洞庭湖路、太湖路、发展大道、人民大道、世纪大道、平安大道、富康大道、饮马堤路、花园路、卫生路、杨公路、思虞路、成子湖路、黄海路、渤海路、东海路、南海路、红海路、黑海路、北海路、创业路、建业路、宏业路、敬业路、伟业路、鸿运路、华夏大道、轩辕大道、四海路、炎黄路、九州大道、公园路、凤凰路
宿豫区 洪泽湖路、项王路、西湖路、江山大道、韶山路、五台山路、天山路、燕山路、井冈山路、庐山路、书山路、黄山路、阿里山路、峨眉山路、昆仑山路、太行山路、华山路、武夷山路、雪峰山路、龙川江路、麦积山路、祁连山路、太白山路、云台山路、钟山路、珠江路、长江路、金沙江路、九龙江路、黄浦江路、学海路、湘江路、松花江路、钱塘江路、赣江路、富春江路、嘉陵江路
宿迁经济开发区 浦东路、厦门路、汕头路、深圳路、青岛路、项王路、发展大道南延段（延至南京路）、人民大道南延段（延至南京路）、平安大道南延段、世纪大道南延段、徐淮公路
备注 因城市规划建设，市区其他拟作为具备沿街营业用房条件的道路使用的，须经房屋征收部门报同级人民政府批准。
二、非沿街“住改非”房屋营业补助标准表
经 营 年 限 1-2 3-5 6-8 9-11 12-14 15-17 18-20 21年以上
补偿
标准
（元/m2） 一层 100 200 300 400 500 600 700 800
二层 80 150 200 300 400 500 550 600
三层 70 120 160 200 300 350 400 450
四层以上 60 90 120 150 180 210 240 270
附件6：
非住宅营业用房修正系数说明

一、交易情况修正系数
采用正常交易方式的，该系数取100。
二、交易日期修正系数
该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定。一般情况下，在估价时点前6个月内交易的，该系数不超过101，在估价时点前6到12个月内交易的，该系数不超过102。
三、实体因素修正系数
1、结构因素修正系数P1
结 构
类 型 框架结构 砖 混 结 构 砖 木 结 构 简易结构
一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 四等 一等 二等
系 数
取 值 100 90 80 70 60 50 65 55 50 40 30 20
　 　 2、成新因素修正系数P2（具体根据折旧后的成新度计算）
待估房屋
成新程度 五成以下 六成 七成 八成 九成
系数取值 50以下 60 70 80 90
3、进深因素修正系数P3
底层营业用房进深小于等于10m的，调节系数如下：
（1）等于10m，调节系数为1.0；
（2）大于等于6m，小于10m，调节系数为1.05；
（3）小于6m，调节系数为1.08。
底层营业用房进深超过10m部分的，每增加2m，调节系数递减0.04，临街底层营业用房独立结构以外的连续后延部位，第二进按第一进基准价格的70%计算；第三进按第一进基准价格的60%计算。第一进修正后不低于第二进评估的基准价格。
4、层高（檐高）因素修正系数P4
以3.2米层高（檐高）为100，层高（檐高）每增减0.2米，修正系数增减1。
5、临街状况修正系数P5
（1）一面临街为100；
（2）两面临街为103；
（3）三面及以上临街为106。
6、实体因素调节系数F=0.2×P1＋0.1×P2＋0.2×P3＋0.2×P4＋0.3×P5。
四、楼层因素修正系数
一般情况下，经营同一类别的二层以上营业用房估价楼层调节系数分别为：底层基准价格100%，二层取50%，三层取40%，四层及四层以上、地下室取30％。
经营同一类别的带自动扶梯的二层以上营业用房楼层调节系数分别为：底层为100%，二层取60%，三层取50%，四层及四层以上取40%，地下室取50%。
对特殊情况，由评估机构提出意见报房屋征收部门会同相关部门具体商定。
五、区位因素修正系数
1、区位因素的设定参照本细则附件4中《区位因素修正调节系数评分表》和《区位因素调节系数评分等级说明表》。
2、区位因素调节系数
Q=0.1×(a11＋a12)＋0.2×(a21＋a22)＋0.1×(a31＋a32)＋0.3×a41＋0.1×(a51＋a52＋a53)＋0.1×a61＋0.1×a71。

附件7：

营业用房估价的收益法应用说明

采用收益法对营业用房进行估价应遵循以下原则：
1. 估价对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑，可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。计算年纯收益的成本费用时，应对照估价对象的现实情况确定扣除项目，分别按出租型、直接经营型和混合型房地产净收益的求取规定计算。
2. 估价对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中采用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时中国人民银行一年定期存款年利率或者一年期国债年利率，风险调整值由估价人员根据收益法原理结合估价对象经营风险认识和估价经验参照下表范围，选取适当数据。
风险调整值参照表
类 别 商场类 商铺类 商务类 旅馆类 餐饮类 娱乐类
沿街一等 8-10% 9-11% 9-10% 9-10% 9-10% 9-12%
沿街二等 7.5-9.5% 9-10.5% 8.5-9.5% 8.5-9.5% 7-9% 8.5-11%
沿街三等 7-9% 8-10% 7.5-8.5% 8-9% 6-8% 8-10%
沿街四等 6.5-8.5% 7.5-9.5% 6.5-7.5% 7-9% 5.5-7% 7-9%
沿街五等 6-8% 7-9% 5.5-6.5% 7-8.5% 5-6.5% 6-8.5%
沿街六等 5.5-8% 6.5-8.5% 5-6.5% 6-8% 4.5-6% 6-8%
沿街七至十 等 5-8% 6-8% 4.5-6.5% 5-6.5% 4-6% 5.5-7%
非沿街 5-6.5% 5.5-7% 4-6% 4.5-6.5% 4-5.5% 5-6.5%
沿街路段等级划分表
等级 路 段
一 幸福路（洪泽湖路至西湖路）
二 洪泽湖路（黄河路至运河路）、幸福路（洪泽湖路至马陵路）、西湖路（运河一号桥至霸王举鼎广场）、中山路（西湖路至洪泽湖路）
三 幸福路（西湖路至项王路）、东大街、洪泽湖路（黄河二号桥至楚街）、黄河路（项王路至西湖路）、楚街
四 幸福路（八一路至马陵路）、富康大道（西湖路至项王路）、渔市口路、中山路（洪泽湖路至马陵路）
五 马陵路、黄河路（西湖路至环城北路）、黄河路（项王路至环城南路）、发展大道（洪泽湖路至项王路）
六 八一路、运河路、马陵河两岸（马陵路至西湖路）、洪泽湖路（楚街至世纪大道）、西湖路（霸王举鼎至世纪大道）、人民大道、世纪大道、幸福北路（八一路以北、城北路以南）、凤凰路、公园路、项王路（运河路以西）
七 洪泽湖路（金沙江路至牡丹江路）、项王路（金沙江路至牡丹江路）、西湖路（运河以东）、韶山路、五台山路、天山路、燕山路、井冈山路、庐山路、书山路、黄山路、江山大道（新宿沭路至环城南路）、九龙江路、黄浦江路、学海路、湘江路、松花江路、钟山路、阿里山路、厦门路、发展大道南延段（延至南环路）、徐淮公路以及附件五中标明的宿城区范围内其他沿街营业用房
八 浦东路、汕头路、深圳路、青岛路、发展大道南延段（南环路至南京路）、人民大道南延段（延至南京路）以及附件五中标明的宿豫区范围内其他沿街营业用房
九 附件五中标明的宿迁经济开发区范围内其他沿街营业用房
十 附件五中未标明的市区范围内其他沿街营业用房
3. 估价对象收益年期的求取主要考虑估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限。
附件8 ：

非营业用房成本法估价应用说明
及房屋重置价格参考表

一、特殊住宅房屋和非营业用房的成本法估价
1. 成本法估价的基本公式为：
征收补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧
2. 土地重新取得价格采用基准地价修正法求取。
3. 建筑物重新建造价格参照下表执行。
4. 建筑物折旧应根据现场勘查结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。
二、宿迁市市区房屋重置价格参考表（元/m2）

类别 等级 结构、装修及设施 重置价格
框架
结构 一等 层高3.8—4.5米，一层楼，桩基，框架，外墙墙砖或涂料，内墙中级抹灰、涂料，水磨石地坪或地砖，铝合金门窗，水、电设施及卫生间齐全，通讯、消防设施齐全。厅廊铺地砖。 1500
二等 层高2.8—3.8米，桩基，框架，外墙墙砖或涂料，内墙中级抹灰、涂料，水磨石地坪或地砖，铝合金门窗，水、电设施及卫生间齐全，通讯、消防设施齐全。厅廊铺地砖。 1350
砖混
结构 一等 平均层高不低于2.8米，砖或钢筋混凝土基础，240mm实心砖墙，房屋设置构造柱、层层圈梁，双层屋面，外墙贴面砖，内墙涂料，钢筋混凝土楼梯、阳台，水泥地面，塑钢窗、铝合金窗或木门窗，水电卫齐全，有电话、电视插座。 1200
二等 平均层高不低于2.8米，砖基础，240mm实心砖墙，层层圈梁，现浇或多孔板屋面，内墙涂料，外墙混合砂浆（含外墙涂料），水泥地面，较好的木门窗，有水电，有电话、电视插座。 1100
砖混
结构 三等 平均层高不低于2.8米，砖基础，180mm或240mm砖墙，有圈梁，现浇或多孔板屋面，内墙涂料，外墙勾缝或混合砂浆粉刷，水泥地面，木门窗，有水电。 900
四等 平均层高不低于2.4米，砖基础，180mm或120mm砖墙，平板屋面，外墙勾缝，水泥地面，木门窗，有电。 800
砖木
结构 一等 层高（檐高）不低于2.8米，砖或钢筋混凝土条形基础，实砌240mm砖墙，松杉木桁条，水泥地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦屋面，室内采光通风良好，内外墙抹灰，表面刷涂料，铝合金或较好木门窗，水电设施齐全，有电话、电视插座。 950
二等 层高（檐高）不低于2.8米，砖基础，实砌240mm砖墙，较好杂木或水泥桁条、屋面板，木门窗，水泥砂浆地面，内墙涂料，水电设施齐全。 800
三等 层高（檐高）不低于2.8米，实砌240mm砖墙、内墙涂料，杂木桁条，稀疏的屋面板或椽条芦席。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。 650
四等 层高（檐高）不低于2.4米，180mm墙，空斗墙或土坯墙，外墙砂浆勾缝，内墙涂料，杂木桁条，稀疏的屋面板或椽条芦席，平瓦屋面。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。 500
简易
结构 一等 檐高不低于2.2米，180mm墙，空斗墙或土坯墙，简易瓦屋面，杂木或毛竹桁条，砖地坪，水电到户。 300
二等 檐高不低于2.2米，乱砖或土坯墙，泥土地坪，简易门窗，毛竹桁条，石棉瓦屋面。 200
备 注 1. 估价时，按照商品房标准层高2.8米、自建民房标准层高3.2米每增减20厘米调整价格±1%（房屋层高以规划部门批准的高度为准，擅自提高的，不予调整系数）；前后檐高不等的，按平均高度计算。
2. 在实际评估过程中，被征收房屋与重置价格表中的装修部分如有不一致的，可作适当调整。
单层工业厂房及仓库房屋 钢混
结构
（框架） 一等 多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，现浇楼面，柱网较大（6m×6m），水泥楼面，钢门窗，水电卫齐全。 1100
二等 钢砼框架承重（或半框架），钢砼基础，实砌墙围护，柱网较小，水泥楼面，钢门窗。 1000
钢混
结构
（排架） 一等 钢砼柱，柱顶高度大于7.5m，钢砼屋架或钢屋架，跨度＞15m，吊车吨位大于5吨。 1150
二等 钢砼柱，柱顶高度大于4.5m、小于7.5m，钢砼屋架或钢屋架，跨度＞15m，无吊车。 1050
全钢结构 一等 钢砼基础，钢柱，钢梁，有吊车，彩钢板墙面屋面，柱顶高度大于6m 。 950
二等 钢砼基础，钢柱，钢梁，无吊车，彩钢板墙面屋面，柱顶高度大于4.5m、小于6m。 850
砖混结构 一等 砖柱，柱顶高度大于5.5m，砼屋架或钢屋架，有墙上跑吊车3-5T，跨度9-12m。 1050
二等 砖柱，柱顶高度大于4.5m、小于5.5m，砼屋架或钢屋架，跨度9-12m。 950
简易结构 一等 简易砖基础，砖墙，空斗墙承重，简易钢柱、钢桁架，石棉瓦屋面、单层彩钢板或压型金属板屋面。 400
二等 简易砖基础，土坯墙，杂木或毛竹立柱，石棉瓦屋面、单层彩钢板或压型金属板等屋面。 300
说明：1、单层工业厂房及仓库房屋层高调整范围为：檐高在7.2米以上应调增，6.0米以下应调减（不含7.2米/6.0米）。调整值为：每增减30cm，价格增减1%。
2、宿迁市市区工业厂房征收评估跨度调整系数说明表
跨度（米） 9 12 18 24 30 36
系数 1.25 1.15 1.00 0.88 0.82 0.79
3、宿迁市市区工业厂房征收评估跨数调整系数说明表
跨数 1 2 3 4 5
系数 1.01 1.00 0.98 0.97 0.965

附件9：

建筑物成新因素确定表

建筑物综合成新评定
新旧程度 折余率 成新评定说明
十成新 100% 一般情况下，框架结构年折旧率1.5%，钢结构年折旧率2%，砖混结构年折旧率2%，砖木结构年折旧率3%，简易结构年折旧率5%。
九成新 90%
八成新 80%
七成新 70%
六成新 60%
五成新 50%
四成新 40%
三成新 30%
不足三成新 30%以下











附件10：
房屋用途分类表
一、住宅房屋用途分类表
住 宅
房 屋 成套住宅 指按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间等基本空间。
非成套住宅 上述成套住宅以外的住宅房屋。
二、非住宅营业用房用途分类表
非 住
宅 营
业 用
房 商场类建筑 以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途之用。
商铺类建筑 以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。
商务类建筑 以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混框架结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。
娱乐类建筑 各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混框架和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设施较复杂。
旅馆类建筑 分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混框架结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。
餐饮类建筑 各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。
三、非住宅非营业用房用途分类表
非住
宅非
营业
性用
房 工业性
建筑 以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。
办公性
建筑 以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。
公共性
建筑 以学校、医院、图书馆、博物馆、教堂、寺庙等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混框架或砖混房屋。
附件11：
残疾人、伤残人补助标准

项 目 单位 补助标准（元） 备 注
残疾人、伤残人补助 人 一等 二等 三等 四等 残疾人以残联组织颁发的残疾证为准；
伤残人以民政部门颁发的伤残证为准。
5000 4000 3000 2000

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