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安徽省合肥市人民政府


合肥市人民政府令
　
第81号


　　《合肥市房地产中介服务管理办法》已经2000年9月29日市人民政府第48次常务会议讨论通过，现予发布，自2001年1月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　车俊
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
二000年十月十三日


　　　　　　　　　　　合肥市房地产中介服务管理办法

第一章　总则





　　第一条　为了加强房地产中介服务管理，保障房地产中介服务活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　在本市行政区域内设立房地产中介服务机构从事房地产价格评估、房地产咨询、房地产经纪等中介服务活动的，应当遵守本办法。
　　房地产价格评估机构和住房置业担保公司的管理，国务院建设行政主管部门另有规定的，从其规定。


　　第三条　本办法所称房地产中介服务，是指为商品房销售、房地产转让、抵押、租赁等活动提供价格评估、信息咨询、置业担保、代理或策划的有偿服务行为。


　　第四条　市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称主管机关）主管本辖区内房地产中介服务管理工作。

第二章　中介服务机构





　　第五条　从事房地产中介服务业务，应当设立房地产中介服务机构。设立房地产中介服务机构应当具备以下条件：
　　（一）有自己的名称和组织机构；
　　（二）有固定的服务场所；
　　（三）有必要的财产和经费；
　　（四）有3名以上取得房地产中介服务执业资格的人员；
　　（五）法律、法规规定的其他条件。


　　第六条　申请设立房地产中介服务机构的程序：
　　（一）向工商行政管理机关申请企业名称核准登记；
　　（二）按规定向主管机关申请取得房地产中介服务资质；
　　（三）持房地产中介服务资质证明等文件、资料向工商行政管理机关申请设立登记；
　　（四）取得营业执照之日起30日内到主管机关备案，并到税务机关办理税务登记和到物价部门申请办理《安徽省经营性服务收费许可证》。
　　设立外商投资企业与股份有限公司从事房地产中介服务业务，按规定应当取得房地产中介服务资质的，申请人在审批机关作出批准决定前，应当向主管机关申请取得房地产中介服务资质。


　　第七条　房地产中介服务机构自向主管机关备案之日起1年的，可向主管机关申请核定房地产中介服务资质等级。
　　受理申请的主管机关应当根据房地产中介服务机构的注册资金、执业人数、经营年限等条件按下列标准核定其资质等级，并发给人民政府房地产行政主管部门统一印制的资质等级证书：
　　一级机构：注册资金100万元以上，持有房地产经纪人资格证书的人员不少于10人，其中具有房地产中、高级经济师资格的人员不少于3人；从事房地产中介服务的资历3年以上；坚持台账制度，报表及时、准确，合同规范，按规定收费，无违法违章行为。
　　二级机构：注册资金50万元以上，持有房地产经纪人资格证书的人员不少于6人，其中具有房地产经济师资格的人员不少于2人；从事房地产中介服务的资历2年以上；台账、报表齐全，按规定合理收费，无违法违章行为。
　　三级机构：注册资金10万元以上，持有房地产经纪人资格证书的人员不少于3人；从事房地产中介服务的资历1年以上；有台账及统计报表，按规定合理收费，无违法违章行为。


　　第八条　房地产中介服务机构按其资质等级经营相应的中介服务业务：
　　（一）一级机构可为商品房销售、房地产转让、抵押和租赁等活动提供信息、咨询、代理、策划服务；
　　（二）二级机构可为商品房销售、房地产转让、抵押和租赁等活动提供信息、咨询、代理服务；
　　（三）三级机构可为房地产转让、抵押、租赁等活动提供信息、咨询、代理（不含预售商品房代销）服务。
　　未取得房地产中介服务资质等级证书的房地产中介服务机构，可以经营与三级机构业务范围相同的中介服务业务。


　　第九条　实行房地产中介服务机构资质等级年度审核制度。主管机关应每两年对房地产中介服务机构的资质等级进行评定，按本办法第七条规定的条件核定其相应的资质等级，并公布具有资质等级的房地产中介服务机构名单。


　　第十条　房地产中介服务机构变更原登记事项的，应当依法向工商行政管理机关申请办理企业变更登记，并向主管机关、税务机关和物价部门办理变更登记。
　　房地产中介服务机构因破产、歇业或其他原因终止的，应当依法向工商行政管理机关办理企业注销登记，并向主管机关、税务机关和物价部门缴纳有关证、照。
第三章　执业人员





　　第十一条　实行房地产中介服务人员执业资格认证和执业注册登记制度。从事房地产经纪、咨询业务的，须经市人民政府房地产行政主管部门会同市工商行政管理机关考试和资格认定，取得房地产经纪人资格证书，并经执业注册登记，取得执业证。未取得房地产经纪人资格证书和执业证的人员，不得从事房地产中介服务业务。


　　第十二条　申请人向主管机关申请取得房地产中介服务人员执业证的，应当提交下列文件：
　　（一）申请书及身份证明；
　　（二）房地产经纪人资格证书；
　　（三）申请人与所在房地产中介服务机构签订的劳动合同；
　　（四）在房地产中介服务机构实习满1年的证明。


　　第十三条　有下列情形之一的，不得申请取得房地产中介服务人员执业证：
　　（一）无民事行为能力或者限制民事行为能力；
　　（二）国家机关工作人员；
　　（三）被吊销房地产经纪人资格证书；
　　（四）法律、法规规定的其他禁止从事营利性活动的人员。


　　第十四条　主管机关对申领房地产中介服务执业证的申请人，符合规定条件的，应当在7个工作日内核发执业证；不符合规定条件的，不予核发执业证，但应当向申请人说明理由。


　　第十五条　取得房地产中介服务执业证的人员（以下简称执业人员）应当在一个房地产中介服务机构执业，不得同时在两个或者两个以上的房地产中介服务机构执业。


　　第十六条　实行执业证年度注册制度。主管机关应当每年对房地产中介服务人员执业证进行年度注册。未经年度注册的，不得执业。


　　第十七条　主管机关应当每年对房地产中介服务机构的执业人员条件进行检查，并公布检查合格的机构名单。对检查不合格的机构，主管机关应责令其在180日内予以改正，增补执业人员；逾期不改正或者未增补执业人员的，不得从事房地产中介服务业务。

第四章　中介服务业务





　　第十八条　依法设立的房地产中介服务机构从事房地产中介服务业务应当遵守下列规定：
　　（一）按照核准的业务范围或核定的资质从事经营活动；
　　（二）按照物价部门规定的标准收取中介服务费用，并实行明码标价，开具税务发票，依法纳税；
　　（三）建立健全财务会计账册和业务台账；
　　（四）接受主管机关和其他有关行政管理部门的指导和监督检查。


　　第十九条　房地产中介服务机构在取得执业证的执业人员调离本机构，致使本机构的执业人员数量未达到规定条件的，应在180日内增补执业人员。


　　第二十条　房地产中介服务机构发布房地产中介服务广告应当真实、合法、准确，并应在广告中载明中介服务机构的资质等级证号，不得发布夸大、虚假的广告。


　　第二十一条　拍卖房地产的，拍卖人须持房屋所有权证、国有土地使用权证、生效法律文书到主管机关核查房屋权属无争议后，方可拍卖。


　　第二十二条　房地产中介服务机构与委托人之间因履行合同发生争议，当事人可申请主管机关、工商行政管理机关或者其他有关机关调解解决。调解机关应当按照《中华人民共和国合同法》有关委托合同和居间合同的规定进行调解；调解不成或者当事人不愿调解的，可依法申请仲裁机构仲裁或者依法向人民法院提起诉讼。


　　第二十三条　执业人员承办业务，由其执业所在的房地产中介服务机构统一接受委托。禁止执业人员以个人名义接受委托。


　　第二十四条　执业人员违法执业或者因过错给委托人造成损失的，由其所在的房地产中介服务机构承担赔偿责任。房地产中介服务机构赔偿损失后，可以向有故意或者重大过失行为的执业人员追偿。


　　第二十五条　执业人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：
　　（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益；
　　（二）采取引诱、胁迫、欺诈、贿赂或者恶意串通等手段招揽业务、促成交易；
　　（三）故意提供虚假情况、隐瞒与订立合同有关的重要事实；
　　（四）伪造、涂改、转让房地产经纪人资格证书或房地产中介服务人员执业证；
　　（五）允许他人以自己名义从事房地产中介服务业务；
　　（六）同时在两个或者两个以上房地产中介服务机构执业；
　　（七）法律、法规禁止的其他行为。

第五章　法律责任





　　第二十六条　违反本办法的规定，有下列第一项至第二项行为之一的，由主管机关责令其停止违法行为、限期改正，处以警告，可并处10000元以下的罚款；有下列第三项至第五项行为之一的，由主管机关责令其改正，情节严重的，注销执业证书，可并处1000元以下的罚款：
　　（一）未取得房地产中介服务资质，擅自从事房地产中介服务业务的；
　　（二）超越业务范围或者核定的资质等级从事经营活动的；
　　（三）违反本办法第十七条的规定，经主管机关年审不合格，逾期不改正或者未增补执业人员，仍从事房地产中介服务业务的；
　　（四）未取得房地产中介服务执业资格证书或者未经执业注册登记，擅自从事房地产中介服务业务的；
　　（五）违反本办法第二十五条规定的。


　　第二十七条　主管机关工作人员在房地产中介服务管理中以权谋私、收受贿赂的，由其所在单位、上级主管部门或者行政监察机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附则




　　第二十八条　本办法施行前按规定应当取得房地产中介服务资质的房地产中介服务机构未申领房地产中介服务资质的，应自本办法施行之日起180日内向主管机关申请取得房地产中介服务资质。


　　第二十九条　本办法自2001年1月1日起施行。

关于用人单位单方变更劳动者工作岗位和工作薪酬若干问题浅析

张圆 复旦大学法学院 澳大利亚铭德律师事务所实习生

劳动法是一个介于公法和私法之间的特殊法律部门，其性质更接近于经济法的属性，强调着公权力与私权利之间的博弈与和谐。随着《劳动合同法》的颁布，许多企业对于法律过渡地束缚企业的内部管理权纷纷表示不满，相关的人事专员也在人事变动及调整的过程中感觉举步维艰。无论是企业的内部管理权还是人事变动的核心环节，其涉及到的关键问题，便是企业单方变更劳动者的工作岗位和工作薪酬问题。
目前对于这个问题，在理论界和实务界的说法皆是众说纷纭，但是实际工作中往往又极易成为产生纠纷的焦点所在，笔者通过自己的研究和向相关部门的咨询，对上述问题作以下分析。

1. 法律现状
1.1 劳动合同的变更约定情况
根据《劳动合同法》第17条，工作内容和劳动报酬均属于劳动合同的条款，如果要更改岗位和报酬，则需要对劳动合同进行变更；根据其第35条，用人单位于劳动者协商一致可以以书面形式变更劳动合同。
根据上海市高级人民法院《关于审理劳动争议案件若干问题的解答》，用人单位和劳动者因劳动合同约定，用人单位有权根据生产经营需要随时调整劳动者工作内容或岗位、双方为此发生争议的，应由用人单位举证证明其调职具有充分合理性。 经电话咨询12333，上述《解答》中的“约定”一般是指“单位可以根据需要调整工作岗位及报酬”。
1.2 劳动合同的法定变更情况
根据《劳动法》26条以及《劳动合同法》第40条，劳动合同的法定变更情况有以下两种：（就劳动合同的这两种法定变更情况《劳动合同法》并未有更新的规定）
1.2.1 员工不能胜任工作的情况下，用人单位可以对其进行培训或为其调整工作岗位，此种情形，用人单位可以无需与劳动者协商一致；
1.2.2 劳动合同订立时依据的客观情况发生重大变化，导致劳动合同无法履行的，用人单位与劳动者协商，可以变更劳动合同的内容（包括岗位和薪酬），此种情况，需双方协商一致，如协商不一致，也不能变更劳动合同，而是可以解除劳动合同。
1.3 企业的自主管理权的范围和合法行使的程序
1.3.1 根据《劳动法》第4条，企业有法律允许的自主管理权；第47条，进一步明确了对劳动人薪酬制度的自主权，确定了用人单位可以根据本单位的生产经营特点和经济效益加以确定。
1.3.2 《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释》第19条规定，进一步说明企业根据《劳动法》第4条的规定，通过民主程序制定的规章制度，不违反国家法律、行政法规及政策规定，并已向劳动者公示的，可以作为人民法院审理劳动争议案件的依据。
1.3.3 《劳动合同法》第四条再次确认了企业关于劳动报酬、劳动岗位设置的自主权，同时要求这种权力的行使要经过公示或告知等程序。
1.4 企业的薪酬管理基本原则
1.4.1 根据《劳动法》第46条，薪酬分配实行同工同酬。

2. 问题分析

2.1 对于用人单位是否是可以单方面的调整劳动者的工作岗位？
依据劳动者无法胜任工作的法定事由，用人单位可以单方面调整其工作岗位，但是用人单位要就“无法胜任工作”承担举证责任，即就合理性而非合法性举证。
2.2 用人单位在调整工作岗位的同时是否可以调整工资？
2.2.1 上述法律没有就这个问题作出直接、明确的规定。
2.2.2 调整薪酬是企业的用工自主权之一。《劳动法》及《劳动合同法》是允许企业就企业内部的劳动者管理、工资报酬以及岗位与薪酬的挂钩等进行制度规定的。
2.2.3 如果企业有相关的岗位与工资报酬相对应的“定岗定薪”的内部制度规定，并且这种规定是通过不违反法律、按照民主程序制定并通过了公告或告知的，那么该项制度规定对劳动者就有约束力，在人民法院审理劳动争议中可以作为依据。
2.2.4 因此，虽然法律没有直接规定用人单位可以在单方面调整工作岗位的时候调整工资，但是，如果用人单位内部有相关的工作岗位与薪酬挂钩的制度规定，且该规定的产生符合程序上的要求，那么用人单位在变更劳动者岗位的同时，也可以变更劳动者的薪酬。员工因不胜任被调整到新的岗位，其薪酬应当根据新岗位的标准确定，否则有违于《劳动法》“同工同酬”的基本薪酬制度原则。
2.2.5 对于上述结论，还有一个已经发生的案件判决及上海市的地方立法予以支持：
(a) 案例一： 上海轻机益厦物业管理公司VS公司职工王某调岗降薪案
上海轻机益厦物业管理公司因大楼消防监管职能取消，便将担任消防控制室岗位的员工王某另行安排至门卫室工作，并把其月工资收入从１９６８元调整至１５００元，双方遂起争议。日前，上海市静安区法院对此案作出一审判决，认定公司在另行安排员工工作岗位时，无权擅自调整员工的工资。
　　从２００５年起，王某担任上海轻机益厦物业管理公司的消防监管工作。２００６年７月，王某被调动至物业公司门卫室工作，月工资由１９６８元降至１５００元。同年９月，王某向劳动仲裁申请仲裁，要求物业公司支付被扣除的２００６年７月、８月的工资部分９３６元及２５％经济补偿金。劳动仲裁裁决，由物业公司支付少发的工资９３６元，而对工资２５％的经济补偿金不予支持。
　　２００６年１２月，物业公司对劳动仲裁不服，起诉到法院。法院认为，物业公司对王某的岗位进行调整存在合理性，但也应调整王某到薪资条件较为对应的岗位，或与王某协商一致。而物业公司在未经与王某充分协商取得一致情况下，擅自调低王某薪酬的做法，显然无法获得支持。
　　审理此案的法官表示，根据《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释》的规定，只有用人单位根据《劳动法》第四条的规定，通过民主程序制定的规章制度，不违反国家法律、行政法规及政策规定，并已向劳动者公示的，才可以作为人民法院审理劳动争议案件的依据。尽管本案中的轻机益厦物业管理公司也出示了相关薪酬制度、工资等级规定，但缺乏这些规定曾向全体劳动者公布的依据，所以诉称最终未被法院采信。

由案例一可以得出，只要用人单位拥有相关的内部薪酬制度和工资等级规定，并且该规定的产生是经法定程序的，那么用人单位只要可以以此证明降薪的合理性，则是可以在单方面调整劳动者工作岗位的同时调整其薪酬的。
(b) 立法：2003年《上海市企业工资支付办法》（现行有效）
第16条 劳动者违反劳动纪律或规章制度被用人单位处分并降低其工资待遇的，降低后的工资不得低于本市规定的最低工资标准。

上述法规的表述方法上也可以看出，事实上在劳动者不能胜任工作的情况下，用人单位是可以降低其工资待遇的。

3. 结论
3.1 从法律层面上讲，用人单位仅可以在劳动者不能胜任工作的前提下单方地调整劳动者的工作岗位。而至于调整岗位的同时，是否可以调整劳动者的薪酬没有明确规定,“调岗又调薪”目前仍是一个没有最终定论的灰色地带。
3.2 对于后面这个问题，从法律原则上讲，由于劳动法规定同工同酬，其次也赋予了企业制定在企业内部适用的薪酬与岗位的相关管理制度的自主权力，因此从法律原则出发，岗位调整的同时应必然伴随着薪酬的调整。
3.3 目前的实务界对此仍存在争议，有的律师主张应当严格按照法律规定，在没有双方协商一致的情况下，用人单位只能单方面的调整其岗位，而不能改变其薪酬待遇；而更多的律师则认为即便在双方没有协商一致的情况下，用人单位在调整其岗位的同时，基于企业现存的内部规章的有关薪酬制度的规定，可以单方面调整劳动者的劳动报酬。
3.4 事实上，许多企业都是实行所谓的“定岗定薪、岗变薪变”的内部管理制度，该制度在司法审判及劳动仲裁中，往往会有两种结论。通常情况下，如果该制度的产生程序合法、而且企业又能证明调岗调薪的合理性，则多是会被认可为这种单方调岗调薪行为是属于合理的企业自主用工权的范围；倘若不能证明该制度程序合法则多不被采纳，认为只可以调岗，不可以调薪。
3.5 因此，如果企业要单方面对劳动者进行“调岗降薪”的话，则必须注意以下几点：