四川省娱乐场所管理办法
四川省人民政府
四川省娱乐场所管理办法
四川省人民政府令第253号
《四川省娱乐场所管理办法》已经2011年3月2日省人民政府第77次常务会议通过，现予发布，自2011年7月1日起施行。
四川省娱乐场所管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强对娱乐场所的管理，促进娱乐市场繁荣健康发展，根据国务院《娱乐场所管理条例》以及国家有关规定，结合四川实际，制定本办法。
第二条 四川省行政区域内娱乐场所的设立、经营和管理等活动，适用本办法。
第三条 娱乐场所经营活动应当坚持为人民服务、为社会主义服务的方向，倡导弘扬民族优秀文化，开展文明、健康、有益的娱乐活动。
第四条 省文化行政主管部门负责全省娱乐场所管理工作，制订娱乐场所发展规划，对全省娱乐场所管理工作进行宏观指导和监督检查，按规定审批、管理娱乐场所及其经营活动。
县以上文化行政主管部门按规定的权限负责娱乐场所及其经营活动的管理和监督检查。
第五条 省公安机关负责娱乐场所的治安管理，对娱乐场所治安管理工作进行监督、指导和检查。
县以上公安机关负责对娱乐场所治安、消防状况进行监督管理。
县以上工商、环境保护、卫生等相关部门应当按照各自职责对娱乐场所实施管理。
第二章 设 立
第六条 设立娱乐场所应当符合省以上文化行政主管部门规定的总量与布局规划、使用面积；其中，游艺娱乐场所应符合游艺机、游戏机分区经营要求。
不得在国务院《娱乐场所管理条例》第七条所列地点设立娱乐场所。
设立娱乐场所应当有与开办娱乐场所经营项目相适应的资金，有符合规定的技术监管设备；娱乐场所名称应当符合行业特点。
第七条 设立娱乐场所，应当向所在地县级文化行政主管部门提出申请；设立中外合资经营、中外合作经营的娱乐场所，应当向省文化行政主管部门提出申请。
娱乐场所筹建期间，申请人向文化行政主管部门进行业务咨询，文化行政主管部门应当履行告知义务，加强筹建服务指导。
第八条 申请人取得公安消防、卫生、环境保护等部门核发的批准文件后，由文化行政主管部门核发省文化行政主管部门印制的娱乐经营许可证，许可证应当明确有效期限；申请人持娱乐经营许可证和有关批准文件到工商部门办理登记手续，领取营业执照。
娱乐场所取得营业执照后，应当在15日内向所在地县级公安机关备案。
第九条 文化、公安消防、卫生、环境保护等部门对受理的申请，应当在法定审批时限内作出决定；不予批准的，应当书面通知申请人并说明理由，同时告知其享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
第十条 申办娱乐经营许可证，应当向文化行政主管部门提交申请材料，申请材料应当包括下列内容：
（一）载明单位名称、地址、场所名称、经营性质、经营项目、注册资金数额和来源等内容的申请报告。
（二）工商部门核发的企业名称预先核准通知书。
（三）投资人、拟任法定代表人和其他负责人身份证明以及确无国务院《娱乐场所管理条例》第五条所列情形的书面申明。
（四）经营场所的产权证明；租赁经营场所的，提交使用权证明。
（五）娱乐场所地理方位图、内部布置平面图。
（六）娱乐场所设施设备、技术监管系统的有关材料。
（七）公安消防、卫生、环境保护等部门核发的批准文件和法律、法规要求提交的其他材料。
申办中外合资、中外合作娱乐场所的，还应提交商务部门核发的外商投资企业批准证书。
第十一条 文化行政主管部门受理娱乐场所设立申请，应当依法进行公示，并依照《中华人民共和国行政许可法》的规定程序举行听证。公示、听证所需时间，不计算在审批期限内。
第十二条 娱乐场所增加、变更游艺机、游戏机机型、机种、电路板或者对娱乐场所进行改建、扩建，或者变更娱乐经营许可证载明的事项，应当向原发证机关申请重新核发许可证，并向原公安机关备案；需要办理变更登记的，应当依法向工商部门办理变更登记。
第十三条 延续娱乐经营许可证有效期的，应当在有效期届满30日前，向原发证的文化行政主管部门提出书面申请。
文化行政主管部门应当自受理申请之日起，在20个工作日内作出是否准予延续的决定；不准予延续的，应当书面说明理由；逾期未作决定的，视为准予延续。
第十四条 娱乐场所逾期未办理娱乐经营许可证有效期延续的，文化行政主管部门应当依照《中华人民共和国行政许可法》的相关规定，依法办理行政许可的注销手续。
第三章 经营与管理
第十五条 娱乐场所应当按照文化行政主管部门核准登记的内容从事经营活动。
娱乐场所使用的文化产品及内容应当符合法律、法规和规章的有关规定。娱乐场所内的标识、游戏方法说明和游艺内容应当采用国家通用语言文字。
第十六条 娱乐场所应当在经营场所的醒目位置悬挂娱乐经营许可证、卫生许可证和工商营业执照。
有关部门应当依法加强娱乐场所内的食品安全监管。
第十七条 娱乐经营许可证实行一点一证，禁止一证多点。
禁止将娱乐场所转租、转包他人经营。
第十八条 每日凌晨2时至上午8时，娱乐场所不得营业。
娱乐场所暂停营业或者歇业的，应当报原审批、审核的有关行政主管部门备案。
第十九条 游艺娱乐场所设置的游艺机、游戏机机型、机种、电路板应当符合国家有关规定，不得从事带有赌博性质的游戏机、游艺机经营活动。
第二十条 娱乐场所法定代表人或者主要负责人应当对娱乐场所的消防安全和其他安全负责。
娱乐场所应当制定安全防护工作和应急疏散预案，定期实施安全设施检查，并及时维护和更新。
第二十一条 娱乐场所应当在安全出口处设置明显指示牌，门向外开启。娱乐场所疏散通道、安全出口、疏散指示标识、应急照明和消防通道的设置和使用等应当符合有关消防技术标准和管理规定。
第二十二条 娱乐场所容纳的消费者不得超出文化行政主管部门核定的人数。严禁任何人携带危险物品和传染病病原体进入娱乐场所。
第二十三条 娱乐场所应当在入口处的显著位置设置未成年人禁入或者限入标识。标识应当注明文化行政主管部门的举报电话。
歌舞娱乐场所不得接纳未成年人。
游艺娱乐场所的电子游戏机经营区不得在国家法定节假日外向未成年人开放。
第二十四条 未成年人的监护人对未成年人参加电子游戏、游艺活动负有教育和监护的义务。
第二十五条 娱乐场所应当在营业场所的大厅、包厢、包间内的显著位置或视屏内设置、安装含有禁毒、禁赌、禁止卖淫嫖娼、禁止在营业期间使用明火等内容的警示标识。标识应当注明公安机关的举报电话。
第二十六条 娱乐场所应当与保安服务企业签订保安服务合同，配备专业保安人员，不得聘用其他人员从事保安工作。
第二十七条 娱乐场所经审核批准兼营演出的，聘用、接纳演艺团组或人员从事营业性演出活动，应当遵守国务院《营业性演出管理条例》和《四川省营业性演出管理办法》等有关规定。
禁止在娱乐场所的包厢、包间内进行演出活动。
第二十八条 娱乐场所技术监管系统应当符合公安机关、文化行政主管部门规定的技术标准和要求，确保技术监管系统正常运行，不得卸载、故意损毁或者擅自更改。
娱乐场所应当将监管录像资料完整留存30日备查。
第二十九条 娱乐场所应当按照国家有关信息化标准规定，建立娱乐场所管理信息系统，实时将从业人员、营业时间、营业日志、消费人数、安全巡查等信息录入系统。
第三十条 行政执法人员进入娱乐场所执行公务不得少于2人，并应当主动出示合法有效的行政执法证件。
第三十一条 娱乐场所行业协会应当依照章程的规定，制定行业自律规范，加强对会员经营活动的指导、监督。
文化行政主管部门应当加强对娱乐场所行业协会的指导，督促行业协会认真履行市场协调、行业自律、监督服务与维权等职能。
第四章 法律责任
第三十二条 违反本办法有关规定的，由文化、公安、工商或者其他有关部门按照各自职责，依照国务院《娱乐场所管理条例》和有关法律、法规、规章的规定处理。
第三十三条 娱乐场所未按要求悬挂娱乐经营许可证、卫生许可证和工商营业执照，并拒不改正的，分别由县级文化行政主管部门、卫生部门、工商部门按照各自职责，处1000元以上5000元以下罚款。
娱乐场所未在营业场所的大厅、包厢、包间内的显著位置设置或者未在视频内安装含有禁毒、禁赌、禁止卖淫嫖娼、禁止使用明火等内容的警示标识的，由县级公安机关责令限期改正，给予警告；逾期未改的，处1000元以上5000元以下罚款。
第三十四条 娱乐场所卸载、故意损毁或者擅自更改技术监管设施设备等造成技术监管系统不能正常使用的，由县级公安机关、文化行政主管部门按照各自职责，责令限期改正，给予警告；并可处5000元以上1万元以下的罚款。
第三十五条 违反本办法规定，有下列情形之一的，由县级文化行政主管部门责令改正，给予警告，并可处5000元以上3万元以下罚款：
（一）娱乐场所转租、转包他人经营的。
（二）在娱乐场所的包厢、包间内进行演出活动的。
第三十六条 娱乐场所暂停营业或者歇业，未向文化行政主管部门、公安机关备案的，由县级文化行政主管部门、公安机关按照各自职责，责令限期改正，给予警告。
第三十七条 娱乐场所经营者涂改娱乐经营许可证从事经营活动的，由县级文化行政主管部门给予警告，并处1万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 有下列情形之一的，作出行政许可决定的文化行政主管部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销行政许可：
（一）违反总量和布局规划，擅自批准设立娱乐场所的。
（二）娱乐场所设立在国务院《娱乐场所管理条例》第七条所列地点的。
（三）对不符合法定条件的申请人准予行政许可的。
（四）审批事项未依法履行公示、听证程序的。
（五）依法可以撤销的其他情形。
对被撤销行政许可直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十九条 文化行政主管部门及其工作人员违反规定擅自制发娱乐经营许可证的，上级文化行政主管部门应当予以撤销、通报批评，并提请相关部门对直接负责人和责任人员依法给予行政处分。
第四十条 娱乐场所违反国务院《娱乐场所管理条例》和本办法规定被吊销、撤销、注销娱乐经营许可证的，应当依法到工商部门办理变更登记或者注销登记。
第四十一条 娱乐场所的边界噪声不符合国家规定的环境噪声标准的，由环境保护行政主管部门依法予以处罚。
第五章 附 则
第四十二条 本办法自2011年7月1日起施行。2001年7 月 13日发布施行的《四川省娱乐场所管理办法》同时废止。
试论商品房认购书及预约款
山东亚和太律师事务所 陈兆利
内容摘要 商品房认购书是确认准买受人在将来某个时间与开发商洽谈购房合同的预约。预约确定双方将来洽谈合同的权利和义务。商品房认购书不是购房合同，也不是购房合同的从合同。应当依据公平原则确定预约双方的权利和义务。预约款不能简单视为定金。
主题词 商品房认购书 预约款 定金
引言
随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房纠纷也逐年增多。由于法律的完善滞后于经济发展，导致了司法适用中的困难。例如，很多开发商在和准买受人签订购房合同前，与其（以下称为准买受人）签订一份商品房认购书（实践中使用的名称不一，例如称为预订书、确认书等），要求准买受人交纳定金，准买受人将在将来某个时间和开发商签订购房合同。这种商品房认购书在法律上没有明确的规定，但在实践中却广泛存在。最高人民法院最近出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房解释）中对商品房认购书做出了一些规定，但由于其中仅有两个条文涉及这个问题，内容简略，故仍有进一步探讨的必要。
一、商品房认购书的意义及性质
（一）商品房认购书的意义
商品房认购书，是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定时间与开发商洽谈购房合同的约定。通过商品房认购书，确定买卖双方有洽谈购房合同的义务。
商品房认购书的通常内容是，准买受人向开发商交纳一定金额的预约款，享有在将来某个时间购买开发商某处房屋的权利。准买受人如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同，开发商有权解除商品房认购书，将预订的房屋转售他人。有的商品房认购书还约定，开发商有权扣留准买受人所交纳的预约款作为违约金。很多商品房认购书内容比较简单，但一般都会写明认购的房号，约定的购房单价等。也有的商品房认购书内容很详细，基本涵盖了法律规定的购房合同的主要内容。
（二）商品房认购书的法律性质
商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。根据民法理论，预约是约定将来订立一定内容合同的合同。将来应订立的合同称为本约。史尚宽先生认为，预约生效后，发生将来订立一定合同的债务，原则上应当适用关于债权合同的一般原则。根据预约产生的债权，与普通债权有同等的法律效力。即预约义务人如不订立本约，预约权利人可以请求其履行。史先生的观点是针对一般意义上的预约合同而言的，这些性质是否能完全适用于商品房认购书呢？下文会逐一加以分析。
在实践中，很多商品房认购书约定的是准买受人应当在约定的将来时间与开发商签订购房合同，但是，商品房认购书是一种双务合同而不是单务合同。商品房认购书签订后，只要准买受人按时支付了预约款，开发商就有义务保留目标房，并按照商品房认购书约定的义务与准买受人洽谈。但是必须看到，购房合同的内容是很复杂的，商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。虽然双方在商品房认购书中约定的是将来订约而不是将来洽谈，但是，双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此，无论是开发商还是准买受人，均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说，商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。在一般预约，预约义务人如不订立本约，预约权利人可以请求其履行。而一般情况下，商品房认购书却不具备这样的效力。这就是商品房认购书与普通预约合同的区别。
二、商品房认购书与购房合同
（一）商品房认购书是不是购房合同的从合同
商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。
有种观点认为，商品房认购书约定了定金条款，也就是一种定金合同，是一种设立担保的行为。商品房认购书应当视为担保购房合同履行的从合同。笔者认为，首先，定金条款并不是商品房认购书的必要条款。虽然实践中商品房认购书大都约定了准买受人应当交付预约款，但预约款的性质仍需进一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房认购书约定的确实是定金条款，但没有定金条款也不会影响商品房认购书的成立和生效。应当明确的是，定金是为了担保债务的履行而成立，但是这种债务并不是购房合同的债务，而是双方去洽谈购房合同这样一种债务。因此， 定金并非购房合同之担保，而是商品房认购书约定的洽谈义务的担保。商品房认购书不是订立购房合同的定金担保。
（二）具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书是不是购房合同
如果商品房认购书的内容具备了商品房买卖的主要内容，商品房认购书具有什么样的法律效力呢？有种观点认为，在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下，如果开发商收受了购房款的，应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。”司法解释的观点表明，虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同，但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同。
笔者认为，这种观点有值得商榷之处。商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务，购房合同则是对购房行为的直接确认。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同当然不是一种合同。商品房认购书所约定的内容是双方应当去洽谈购房合同，并不是对双方签订购房合同的直接确认，因此它不是购房合同本身。不能因商品房认购书中对将来洽谈的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。商品房解释第5条的正确含义是，因为购房合同的主要内容可以通过商品房认购书的内容来确定，开发商又接受了准买受人付款的实际履行行为，因此不必拘泥于应当签订书面购房合同的规定，就可以认定买卖关系有效。商品房认购书的主要内容可以确定为应当发生而未发生的购房合同的主要内容。本条解释实际上包含了一个意思，商品房认购书的约定是一种有效的合同义务，合同双方完全可以以商品房认购书为依据要求对方履行商品房认购书约定的义务。当商品房认购书具备了购房合同的主要内容时，它也就构成了史尚宽先生阐述的普通的预约，具备了强制执行的效力。
(三)具备哪些条款的商品房认购书可以视为普通预约
商品房认购书具备了哪些条款可以视为普通预约，从而具有强制执行的效力？
从商品房解释第五条规定来看，显然认为应当以《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容为准。笔者以为这个标准不妥。因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项，如果按照这一标准，几乎没有一份商品房认购书能够具备申请强制执行的条件，这样做显然不利于保护认购书守约方的利益。
笔者认为，商品房解释第五条规定商品房认购书应当具备购房合同的主要内容，是对认购预约成立的条件认识不清所致，也忽略了合同法规定的合同成立要件。依合同法原理，无论什么种类的合同，只要其能够依法成立，就是有效的，并不一定具备这种合同所有的主要内容。诚然，商品房买卖合同特别是预售合同，的确在确认双方买卖意向之外，还有许多内容需要明确，这是商品房买卖合同不同于一般买卖合同的特殊之处。但是，鉴于商品房认购书的目的在于通过洽谈进行房屋买卖交易，只要商品房认购书的内同具备了购房合同成立的标准，就应该可以强制出售。至于商品房认购书没有约定的购房合同的内容可以通过合同漏洞补充的方法确定。根据这一标准，我们来考察第十六条规定的购房合同的主要内容中哪些是购房合同成立所必要的。
当事人名称或者姓名和住所这一条款显然是购房合同成立所必要的。关于第二条商品房基本状况，笔者认为，约定了房号就可以了。至于房屋的坐落、面积等事项，可以通过开发商的审批手续、图纸等确定。关于第三条商品房的销售方式，笔者认为，本条并非必要。理由是在没有特殊约定的情况下，销售方式可以推定。关于第四条商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，笔者认为，价款是购房合同的必要条款，由于目前商品房市场并未形成充分的竞争，难以确定市场价格，因此，价格约定是必要条件。当然，只要通过约定可以确定价格就可以了，至于付款方式和付款时间，完全可以通过交易习惯来确定。值得注意的是，由于商品房的面积有多种计算标准，例如套内建筑面积和建筑面积之间区别就很大，直接影响着房屋总价的确定和单价的高低，因此笔者认为，面积计算方式应为必要条款。
关于第五条交付使用条件及日期，笔者认为，对于交付使用条件，相关法律和法规有比较明确的规定，包括强行性规定和任意性规定，可以起到漏洞补充的作用，因此并非必要。关于交付日期的问题，笔者认为，如果是现房出售，没有约定交付日期的，可以通过合同法的催告制度解决；如果是预售，可以合理确定交付期限；关于第六条装饰、设备标准承诺，笔者认为，如果开发商的宣传材料中含有装饰、设备的内容，一般可以视为购房合同的内容；即使没有这方面的规定，也可以通过开发商的设计确定；如果开发商的设计中也没有此方面的内容，可以认定开发商至少应当符合国家和行业的最低标准。因此，装饰、设备标准不是购房合同的必要条款。关于第七条供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，笔者认为，关于配套设施，各地政府往往对开发商都有比较明确的要求，因此本条并非必要条件。关于第八条公共配套建筑的产权归属，笔者认为，公共配套建筑的产权归属，既可以通过其他买房人与开发商的约定来判断，也可以通过公共配套建筑是否列入了开发商的建筑成本和公摊面积来确定，不是购房合同的必要条款。关于第九条面积差异的处理方式和第十条办理产权登记有关事宜，商品房解释中做出了如何处理的明确规定，并非必要条款。
关于第十一条解决争议的方法，笔者认为，司法裁判是法定的解决方式，双方没有约定不影响纠纷的解决，更不影响合同的成立，并非必要条款。关于第十二条违约责任，笔者认为，根据商品房买卖合同的示范文本，逾期交房和逾期付款都有大致确定的违约金计算方法，可以折衷裁定；商品房解释中关于开发商的重大违约事项处理，也有很多明确的规定，赋予了买房者保护自己权利的充足方法，因此，违约责任不是必要条款。
综上所述，只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件。但是应当注意的是，只有在开发商拒绝履行洽谈签约义务时，准买受人才有权请求法院强制开发商将房屋出售给自己。如果开发商履行了洽谈义务，双方无法就商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同的主要内容达成一致，那么，准买受人仍然无权提出强制购买的请求。这种标准，保证了商品房认购书强制双方洽谈的义务，同时又不会干涉双方的签约自由。笔者认为是比较合理的。
三、商品房认购书的成立和生效
（一）商品房认购书的成立
商品房认购书应当具备哪些必要条款才能成立？有一种观点认为，商品房认购书只有达到以下条件后才是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照商品房认购书约定的主要条款签订购房合同；第三，在约定的期限内洽谈并订立买卖合同。
笔者认为，商品房认购书并非购房合同的从合同，其成立和生效不依赖于购房合同的成立和生效。合同条款无论繁简，其成立要件应以法律能凭其条款予以确认和保护为准。只要合同内容确定、可能、合法、公平，并且当事人就此达成了合意，合同债权就可以有效成立。反之，合同债权就不能有效成立。因此，商品房认购书只要是表明了双方在将来时间洽谈购房合同的协议，就足以构成独立的合同。就可以推定开发商已经默示承诺保留该房至约定的时点不另行出售，因此双方无需就该房不得再向第三人出售做出特约；也能够推定要按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同，同样无需特约。
商品房认购书签订后，双方都有权要求对方按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同。如果将来双方经协商达成与商品房认购书内容不一致的购房合同，也并不会影响商品房认购书和购房合同的效力。
商品房认购书是否必须约定房号和单价？笔者认为，约定房号和单价并非确定认购的意思确定的必要条件。即使没有约定认购的房号和单价，认购的意思也是确定的。当然，这样的商品房认购书对开发商不能形成足够的义务。这样的商品房认购书如果约定了准买受人应当交付预约款，不签订购房合同预约款不退的规定显然是不具有法律效力的。
（二）商品房认购书的生效
在实践中，很多开发商为筹集建房资金，在未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户洽谈商品房认购书。这样的商品房认购书是否有效？一种观点认为，内部商品房认购书是无效的合同。其理由是，根据《城市房地产管理法》第四十四条规定， 商品房预售应当符合预售条件。根据商品房解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
