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福建省泉州市人民政府


泉州市人民政府关于印发加强山美水库流域管理和保护的规定的通知


泉政文〔2003〕81号

南安市、永春县、德化县人民政府，市直有关单位：
　　《泉州市人民政府关于加强山美水库流域管理和保护的规定》已经市政府研究同意，现予以印发，请认真贯彻执行。

　　附件：泉州市人民政府关于加强山美水库流域管理和保护的规定

泉州市人民政府

二○○三年四月二日


泉州市人民政府关于加强山美水库流域管理和保护的规定


山美水库是我市最大的一座集灌溉、防洪、供水、发电等综合利用的大型水利枢纽工程，自1972年建成投产以来，为我市经济社会发展发挥了巨大作用。
为进一步加强山美水库库区管理和水源保护，确保水库安全运行，改善山美水库流域水环境，促进我市经济社会健康持续发展，根据《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国水污染防治法》和其它有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定：
一、本规定所称的山美水库流域，系指山美水库库区、桃溪、湖洋溪流域。
二、山美水库流域内的各级人民政府对本辖区内的水环境质量负责，实行水环境质量行政领导负责制，县(市)长、乡(镇)长应保证交接断面水质达到环境功能区划的要求，同时将此项工作列入干部年度考核内容。
三、山美水库流域内的各级人民政府及有关主管部门应根据《山美水库污染治理方案》的要求，加强宣传教育和执法监督检查，依法行政，把山美水库流域水环境保护工作纳入工作计划，积极采取有利于水资源保护和水污染防治的对策和措施。
四、山美水库流域实行主要污染物排放总量控制制度。有关县(市)人民政府应把好源头关，防止新上有污染的建设项目；要根据《山美水库污染治理方案》制定的总氮、总磷削减计划，落实各项措施，确保削减目标的实现。
一切排放污染物的单位，必须按规定建设排污口并设立显著标志；必须按规定向当地环保部门进行排污申报登记，申领排污许可证；禁止无证排污。
各企事业单位应积极采用清洁生产工艺，节约用水，减少废水和污染物排放量。
五、开展规模化畜禽养殖业污染防治。加强对畜禽养殖污染的监控，严格执行环境影响评价制度和“三同时”制度，水库管理和保护范围内以及桃溪、湖洋溪两岸外延500米范围内不得新建规模化畜禽养殖场；已建的畜禽养殖场应限期搬迁或治理达标排放。
六、山美水库流域内严禁使用高毒、高残留、高污染和假冒伪劣农药。市、县农业部门应积极推广普及高效、低毒、低残留农药以及配方施肥新技术，建立农药残以及配方施肥新技术，建立农药残留污染监测检验与责任追究管理制度。
七、山美水库流域内的县(市)人民政府应组织和督促有关部门加强对库区内船舶的管理，坚决取缔“三无”船舶。水库区域内的乡村船舶，由水库沿岸所在地的乡(镇)人民政府、村委会负责管理，履行乡村船舶安全管理责任制。
禁止船舶向水体排放残油、废油和倾倒船舶垃圾。库区现有船舶应符合船舶检验部门的要求，使用较低污染的动力；任何船舶不得在水库中冲洗甲板和舱室，或以其他任何方式将残物排入水库；船舶在修造作业时，应设置围油栏，防止油污染。
八、在山美水库流域内禁止销售和使用含磷的洗衣粉、洗涤剂、清洁剂等洗涤清洁用品，禁止使用不可降解的塑料包装物；禁止建设土法炼砷、炼汞、炼铅锌、炼油、选金和土法生产农药、小型电镀以及生产石锦制品、放射性制品等重污染行业项目；禁止建设年产5000吨以下的小造纸厂、年产折牛皮3万张以下的制革厂、年产500吨以下的染料厂以及生产方式落后的炼焦、炼硫企业；禁止建设其他严重污染水环境的项目。
九、在山美水库流域水体内禁止排放油类、酸液、碱液或者剧毒废液；禁止清洗装贮过油类或者有毒污染物的车辆和容器；禁止清洗装贮过油类或者有毒污染物的车辆和容器；禁止将含有汞、镉、砷、硌、铅、氰化物、黄磷等可溶性剧毒废渣向水体排放、倾倒或者直接埋入地下；禁止排放或者倾倒放射性固体废弃物或者含有高、中放射性物质的废水。
十、在山美水库流域内未建成污水集中处理设施的城镇，下列建设项目必须配套建设生活污水处理设施：日排水量超过60吨的旅馆设施、娱乐服务设施；日排水量超过100吨的生活住宅小区；日排水量超过100吨的高层写字楼、综合楼、住宅楼。
十一、根据《福建省水法实施办法》规定，山美水库管理范围和保护范围划定如下：
(一)管理范围：
1、南安市九都镇、码头镇的水库征地线98.58米高程以下；永春县东平镇、东关镇水库征地线98.78米高程以下(以上高程为黄海高程)；
2、从井角起沿分水岭(现有防火路)至大坝轴线右岸山脊线相交的山地3817亩；
3、坝区工程、坝区防汛公路、管理处生活区等共950亩；
4、大坝、溢洪道挑流鼻坎至山美大桥的河道。
(二)保护范围：
1、山美水库库区的保护范围为管理范围外延至一重山脊的山坡；
2、水库的坝区工程、坝区防汛公路的保护范围为管理范围外延至一重山脊的山坡；
3、管理生活区保护范围为管理范围外延50米内；
4、山美大桥至下游100米范围内的河道。
十二、在水库、大坝、溢洪道、电站厂房、变电站等工程建筑物的保护范围内，禁止从事任何影响水工程运行和危害水工程安全的爆破、打井、采石、取土等活动。
禁止在水库内弃置、堆放阻碍行洪、航运的物体，种植阻碍行洪的林木和高秆作物。
山美水库流域内的单位和个人有保护水工程的义务，不得侵占、毁坏水库大坝、溢洪道、防汛、水文监测、水文地质监测等工程设施和防汛备用器材、物料等。
十三、禁止在山美水库库区内围垦。已经围垦的，应按照国家规定的防洪标准进行治理。
十四、山美水库大坝坝顶通道木材禁止载重车辆通行；坝头禁止除水库管理和保护船只以外的船舶依靠和装卸、堆放各种货物，特别是木材、马尾松、毛草等易腐物资。若有特殊情况的，应事先与山美水库管理处联系，经批准后方可在指定场所停靠、装卸货物。
十五、严禁在山美水库管理范围和保护范围内盗伐和破坏山林、果树、花草等及严禁陡坡开荒，以保护良好的生态环境，防止水土流失。
十六、山美水库库区内的渔业资源由水库管理部门负责经营管理，任何单位和个人不得擅自进入该水域从事渔业生产。严禁在水库偷捕鱼、毒鱼、炸鱼、电鱼。禁止在水库库面放养家禽。严禁水库网箱养殖。
十七、向山美水库设置和扩大排污口的，建设单位在向环境保护主管部门的申报之前，应当取得泉州市水行政主管部门的同意；禁止在水库管理范围和保护范围内的岸坡、沟渠堆放和存贮固体废弃物和其它污染物。
十八、凡利用水工程或机械提水设施直接从山美水库取水的单位和个人，都应按规定向泉州市水行政主管部门申请取水许可证，并缴纳水资源费。
十九、在山美水库库区开采砂石等活动，应经水库管理部门审核，报泉州市水行政主管部门和国土资源行政主管部门批准。
二十、违反本规定的，由各级人民政府水行政主管部门、环境保护主管部门及其他行政主管部门依法追究责任；造成损失的，依法承担责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
二十一、本规定由泉州市水利局负责解释。
二十二、本规定自2003年5月1日起施行。
论商品房住宅小区停车位的产权归属

邓光达　

　
　　近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端，众说纷纭。官员、专家、学者对此类问题亦见解不一，似是而非，令人困惑。　　笔者试图在现行的法律制度框架之下，分析和研究有关房地产法律制度的的特征、商品房住宅小区房地产权的产权登记等过程，探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。　　一、现行法律制度框架下，房地产权的法律规定和特征　　在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条、第四十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条的规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定，建设部公布的《城市房屋产权产籍暂行管理办法》第三条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条规定，《深圳经济特区房地产转让条例》第五条的规定，《深圳经济特区房地产登记条例》第二条、第三条第二款规定，１９９４年９月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第２项、第一条第（五）款的规定，１９９９年７月１日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第２．１．８条、第３．５条、第３．５．２条、第３．５．２．１条的规定，人们可以清楚地知道现行的房地产法律制度具有以下的特征：　　（一）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权。　　（二）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。　　（三）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。　　（四）在二级市场转让房地产时，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。　　（五）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。　　（六）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》。　　（七）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。　　笔者认为，上述的法律规定和特征明确了房地产财产权利的以下几个问题：　　（一）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、《房地产证》的建筑物才具有房地产权。在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。　　（二）只有计算建筑容积率（建筑面积容积率＝建筑总面积／土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。　　计算建筑容积率的建筑物要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。　　（三）对于不计算建筑容积率的建筑物（建筑面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（建筑面积），不能单独取得《房地产证》，其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，是计算建筑容积率建筑物的从物。　　（四）不计算建筑容积率建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。　　（五）依据经典的“物权”理论，可以认为：计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“主物”，而不计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“从物”。从物的法律权利依附于主物之中。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分离。从物依然具有与主物相互联系的、可分割的使用、占有、收益的三项法律权利。　　（六）在二级房地产市场首次转让房地产时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商（卖方）与业主（买方）双方当然可以在《买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。　　但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于业主（买方）。　　二、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产权的初始登记和转移登记　　商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关宜按如下原则办理房地产权的初始登记：（１）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（２）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（３）将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物的建筑面积没有分摊到任何的土地使用权面积份额，其不可能有独立的房地产权，其法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上。　　在办理首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体买方业主。　　假若房地产开发商与买方签订《房地产买卖合同》时，在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时，不计算容积率建筑物的法律权利归属将会成为一个颇具争议的法律问题。笔者有理由认为，依据法律强制性规定，不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。　　 三、商品房住宅小区停车位的房地产权归属　　依据上述现行的房地产法律制度的特征、房地产权的产权登记的过程，笔者尝试对目前商品房住宅小区二类四种存在形式的停车位产权作一分析判断。　　（一）商品房住宅小区内或城市区域里，独立建设的多层经营性停车位（场）的房地产权归属。　　此类停车位（场），在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位（场）的的建筑面积是计算容积率的。因此，多层经营性停车位（场）可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，所以该类停车位（场）的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。　　（二）在商品房住宅小区内，地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）房地产权的归属。　　１、地面停车位的房地产权归属。地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。　　房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后，商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记，商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物，其是设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。　　可见，地面停车位的产权，本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积，因此，地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。　　２、楼房首层架空层停车位的房地产权归属。由于楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的，因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积；在转移登记时，不能取得《房地产证》，其房地产权依附于取得《房地产证》的建筑物。　　根据本文阐述的房地产法律规定，房地产开发商在转移房地产时，楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割，不能将楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反房地产法律的强制性规定。　　可见，楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢设置架空层停车位住宅楼房的全体业主。　　３、楼房地下停车位（场）的房地产权归属。由于楼房地下停车位（场）的建筑面积亦是不计算容积率的，因此，楼房地下停车位（场）的产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况如出一辙，楼房地下停车位（场）的房地产权依附并归属于该幢设置地下停车位（场）楼房的全体业主。　　四、在今后的立法中，宜进一步明确商品房住宅小区计算容积率停车位及不计算容积率停车位的房地产权归属　　在人均土地资源紧缺的我国，为有效及合理利用城市的有限土地资源，作为住宅小区公共设施的的停车位不宜买卖，不计算容积率的停车位产权应定位归属于商品房住宅小区的全体业主。　　目前，对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的停车位资源被少数人垄断使用，损害住宅小区普通市民的整体利益，而且住宅小区的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，不宜再次利用停车位谋取非法的利益。　　《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定：房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有约定的，停车场、广告权益随房地产转移；有特别约定的，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。笔者认为，当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时，“停车场”摊分拥有土地使用权份额，此时“停车场”的产权当然可以依买卖合同约定，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。在此种情形下，房地产开发商当然可以依法取得“停车位”的《预售许可证》或《房地产证》，从而可以出售“停车位”，房地产开发商与买方可以买卖“停车位”，或约定“停车位”的产权归属。此时，适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。　　有人认为：“根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，在任何情形下，经房地产发展商和买方的协商约定，商品房住宅小区的停车位的产权，均可以归属房地产发展商”。笔者认为：上述的认识并未注意到现行商品房住宅小区的停车位没有摊分土地使用权份额的事实，亦未注意到房地产权是土地使用权与房屋所有权合二为一、土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的，以致对法律适用的认识出现偏差，人为地曲解第十三条第二款规定的本意。　　据媒体报道，目前在深圳全市，平均每３．３部车辆才有一个停车位，停车位的资源远远不能满足社会的需要。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源？并在二者之中取得平衡？值得人们思索。笔者认为，在土地资源紧缺的国情下，应科学地利用有限的城市土地资源，立法机关和房地产管理机关对城市公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，作为普通百姓大众日常生活的住宅小区公共设施的停车位不宜买卖，其产权应进一步明确定位归属于商品房住宅小区的全体业主。同时，应鼓励房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。


作者简历：　　邓光达 复旦大学企业管理专业经济学硕士，华南工学院工业管理工程专业和广东省高等教育自学考试委员会法律专业毕业，获得国家律师、经济师资格。现供职于深圳市工商行政管理局，并在深圳仲裁委员会任仲裁员。